こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
セルフフリップの段取りついてお伝えしています。
本シリーズでお伝えしている内容は物件の数字以前に、セルフフリップを行う際の大まかな手順です。
昨日までに
１．市場を選ぶ
２．管理会社を先に探す
３．（管理会社も所属する）ブローカー/エージェントとの相性を見定める
４．業者のモチベーションを高める
の流れでお伝えしてきましたが、これらが絶対解とは断言しないものの、ここでお伝えしている内容は少なくとも私(佐藤)の体験上は
「スモールサイズであれば、費やす時間と労力が最も報われる手順」
です。
もっぱら30戸以上もあるような複数世帯物件にもなってくるとそこに働く力学は全く違ってくるのですが、少なくとも
1戸建て ～ 小規模アパート
のレベルでセルフフリップを実行する場合、その手掛かりは地元でフリップ経験のある管理会社が最もいい働きをしてくれるように思います。
前提として
「自分が過去に視察した市場」
であれば自分自身で土地勘はあるはずですし、或いは慣れてくると私(佐藤)自身もアメリカの
- 北部
- 東部
- 西部
- 南部
のそれぞれの地域の特徴が体感レベルで頭に入っている為、グーグルストリートビューだけで「地域視察」を終了させることがあります。
けれども最後にはセルフフリップが成功するのも、やはり現地に信頼できる専門家がいればこそです。
そして一度セルフフリップを実現するシステムの構築の要領を得て当地に最低2つは頼れる管理会社とつながると、その市場においては概ねセルフフリップの流れがスムーズに運ぶようになります。
もちろんセルフフリップのプロジェクトの最中に想定外の問題が発生することはいくらでもあり得ますが、想定外の問題の解決も含めシステムと現地専門家の組み合わせで解決していけるのです。
言うなれば
論理 … システム
感性 … 現地のプロパティマネージャー
この2つをバランスよく組み合わせることが、安定してセルフフリップの精度を高めてくれることになります。
セルフフリップシステムをカスタマイズ
そこで論理と感性のうち、論理の部分が「システム」になりますが
① 候補物件を教えてもらう
② プロジェクションで数字を見立てる
③ オファーする
④ フルリノベーションを実行する
⑤ テナントをつける
⑥ リファイナンスする
この基本的な型を実践する主役はもちろん自分です。
「待っていたらプロパティマネージャーが全部やってくれる」
という甘い話はありませんから、自分自身がプロデューサーとしてビシバシ現場に指示出しをしながら遠隔からプロジェクト全体を現場の協力の元に進めていきます。
ここは非常に大切なので何度でも強調しますが、
「自分が動かないと周りは動いてくれない」
これは当然のことであり、
「専門家だから、気を利かせてどんどん動いてくれるだろう」
と期待するものではありません。
もちろん気の利いた仕事の出来るレベルの高いプロパティマネージャーもいますし、然るべきレベルであればある程度は大船に乗れるものです。
けれどもそのベテランのプロパティマネージャーでも
「自分のプロジェクトだけに張り付いてくれる」
ということはあり得ず、遠隔から定期的に進捗確認の連絡を入れる必要があります。
そして面白いことに一連の流れを繰り返していくと
「Masatoのやり方はこうだ」
と現場チームは理解してくれますから、次のプロジェクトからは摩擦が非常に少なくなるのです。
このように現場チームがある種の「感覚的」に動いてくれるレベルまで落とし込めた時、初めて遠隔操作の不動産投資において
「システムが組み上がってきた」
と言えると思います。
そのシステムの仕上がりは管理会社毎に微妙に違ってきますが、結果としてセルフフリップの成果はほぼ同じレベルに仕上がってくるのです。
アメとムチで程よい緊張感を
そしてシステムの正反対となる感性については、佐藤の経験上の答えを先に言えば
「相手をプロと認め、その仕事を称賛する」
これに尽きます。
誤解のないように補足すると、ここに下手なゴマすりや相手をおだてて動かすような邪（よこしま）な姿勢は禁物です。
誰だも心のない褒め言葉など見抜くものですし、おだてる言葉など相手から信用を失うだけです。
そうではなく
⇒ 違うものは違うと事実を元にハッキリと指摘する
⇒ 素晴らし仕事をしてくれたら心から感謝の意を伝える
この姿勢を誠心誠意、プロパティマネージャーに対して示すことが大切です。
日本では礼節として感謝を形に表してモノを贈る習慣があると思います。
もちろん米国でもありますが、その趣旨は日本のそれとは少し違うものです（佐藤の理解では）。
下手にモノを贈ろうものなら「何の意図があるのか」と反対に勘ぐられてしまうこともありますし、少なくともセルフフリップの工程、またその後の管理期間においてもプロパティマネージャーにモノを贈る必要はありません。
それよりも、常日頃からいい仕事をしてくれた場合はきちんと
「あなたの〇〇は素晴らしい」
「本当に感謝している」
と飾らない言葉、けれども素直な気持ちを乗せた言葉で伝えるのが相手は嬉しいものだと思います。
商売でお客から電話がかかってくる時に
- クレーム
- 質問
- お礼の言葉
の中でいうと、最後の「お礼の言葉」をわざわざ伝えてくるお客は少ないものです。
お礼の言葉を聞かないというのはお客は喜んでいないわけではなく、サービスに満足してもわざわざそのことを伝えてくる人が少ないだけ。
けれどもこと遠隔のセリフフリップに関してはその成否は相当な割合で現地のプロパティマネージャーの腕前にかかっているわけですから、
⇒ 素晴らしい点は心から称賛する
⇒ 摩擦を恐れず、違うと思うところはズバリ指摘する
このアメとムチを繕いではなく、心からガチンコにぶつける姿勢に本当の意味での信頼関係は出来てくるように思います。
。。。
本シリーズでは遠隔でセルフフリップを進める際の手順を大まかにお伝えしました。
最初から良い物件がどんどん自分に情報が寄せられるということはないかもしれませんが、それでも関係性を構築するのに早すぎることはなく、まずは管理会社への問い合わせから始めてみるとよいのではないでしょうか。
