こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産投資を数字でお伝えしています。
「不動産投資はナンバーゲームだ」
と言う人がいますが、私(佐藤)は
「半分正解」
と考えています。
物事を成就するためには、その時間と労力を費やす対象が何であれ
- 論理と数字面
- 感情面
この双方がきちんとバランスが取れている必要があると思うからです。
どちらが大切ではなくどちらも大切であり、お互いがバランスよく高得点を上げてこそ発展が望めると思います。
そこでアメリカ不動産投資でいう感情面とは何でしょうか。
アメリカ不動産投資でいう感情面とは、代表的なものに
「テナントの満足度」
があります。
- 地域
- 立地
- 間取り
- 物件内の各種機能
等、無意識にもテナントの満足度に貢献する要素は多々あり、
「引っ越す理由がないのならずっとここで暮らしたい」
そんな風に思ってもらえる居住空間の提供は確実に運用成績に影響してきます。
けれどもそんなテナントの感性面の満足度も突き詰めれば不動産運用の
論理と数字
に裏打ちされてこそ成立するものです。
「これはいい物件だ」
「けれども運用成績はどうあってもマイナスであり続ける」
これではテナントの満足は得られたとしても、オーナーとしては早晩その物件からは撤退しなくてはならないことになります。
そこであえて順番をつけて語るならば
１．論理と共に数字が成立して
２．その上に感情的な満足がある
ことになるでしょうし、数字（投資としてのリターン）が成立しないのであれば投資としては成立しないものです。
そう考えるとやはり
「不動産投資は数字とテナント満足度のゲームだ」
の方が真実に近い思うのです。
2種類のCash on Cash（キャッシュ・オン・キャッシュ）リターン
そこでアメリカ不動産投資を成立させる上で順番としては
「この投資は数字として成立するのか」
を考えることが何よりも優先です。
先に補足すると、私(佐藤)自身は過去の不動産投資において
「常に数字を優先して、バリバリの成績を上げる物件しか購入しなかった」
かと言えば、そんなことはありません。
マイナスではないにせよ数字的には大したリターンではない、けれども
「この物件はいい！」
「眺め最高！」
「あー、暮らしていて気持ちがいい！」
そんな風に（テナントも抱くだろう）感情を優先させたこともあります。
それはそれでマイナスにならない以上は自分的には満足で、かつ他人様（金融機関）から借り入れてのポジティブキャッシュフローですから
「自分がおじいさんになったら頭金と借り入れたお金とキャピタルゲインの総和が老後生活の資金になる」
と考えれば
「成功した投資物件の一つ」
なのです。
とはいえ数字をさほど考えずに自分の感性を重視する投資もたまには良いとはいえ、そうも言っておられず数字を優先せねばならない場面があります。
その典型が前回のシリーズでお伝えした
「セルフフリップ」
の案件です。
セルフフリップの場合は
１．ボロい物件を買い取る
２．フルリノベーションする
３．テナントをつける
４．リファイナンスする
という流れにおいて、新築の物件を購入するのとは違い明らかに高いリスクがあります。
端的に言い換えると、セルフフリップは
「高いリスクコントロール力を要する投資技術」
とも言えるわけです。
そしてこのリスクコントロール力の第一要素に上げられるのが
「数字でリスクレベルを測ること」
であり、不動産投資のみならず事業でも数字を使う意義は
「成果を測ること」
と同様に
「リスクを測ること」
に意義があります。
Cash on Cash Plus（キャッシュ・オン・キャッシュ プラス）
そこで自分が検討する物件のセルフフリップを実行するにあたり、そのリスクコントロールにおいて用いたい概念が
Cash on Cash Plus（キャッシュ・オン・キャッシュ プラス）
です。
Cash on Cash Plus（キャッシュ・オン・キャッシュ プラス）とは完全に佐藤の造語ですが、
Cash-On-Cash Return（CCR：キャッシュ・オン・キャッシュ リターン）とは
でお伝えしたキャッシュ・オン・キャッシュの概念は基本であり、実際に不動産投資の成果を測るには
Cash on Cash Plus（キャッシュ・オン・キャッシュ プラス）
をもってより厳密にリスクコントロールを実行する必要があります。
そこでCash on Cash Plus（キャッシュ・オン・キャッシュ プラス）とは2つの概念、
Actual Cash on Cash（実質キャッシュ・オン・キャッシュ）リターン
Project Cash on Cash（見込みキャッシュ・オン・キャッシュ）リターン
です。
定義としては
Actual Cash on Cash（実質キャッシュ・オン・キャッシュ）
「現実の数字がもたらす、投じた資金に対する実質の純収入」
Project Cash on Cash（見込みキャッシュ・オン・キャッシュ）
「試算上の投じる資金に対し、見込まれる純収入」
であり、
「リスクとはどうやってコントロールするものなのか？」
と言えば一番には数字でコントロールするものであり、数字をもってリスクを測る為の具体的な手法がこれらの2つを使い分ける
Cash on Cash Plus（キャッシュ・オン・キャッシュ プラス）
の概念になります。
ここからCash on Cash Plus（キャッシュ・オン・キャッシュ プラス）を使い分けながら、リスクの測り方を見ていきましょう。
明日に続けます。
