1%ルール

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

投資対象物件をシンプルに数字で判断する手法についてお伝えしています。

ここでお伝えする数字で判断する方法は本当に

「ざっくりとした数字」

であり、ここから更に掘り下げて判断するにはより細かい数字を見ていく必要があります。

例えば家賃一つにしても

「とあるサイト上で調べた平均家賃はこれだ」

「こちらのMLSでは家賃目安はこう出ている」

「地元プロパティマネージャーによると適正家賃はこれだ」

と幾重にも調査して確証を得ることが推奨されます。

また

「テナント入居中の物件であり、現在の家賃は$◯◯◯◯だ」

という場合でも、実際に入居しているかは現在の賃貸契約書を取り寄せて確認しなくてはなりません。

そして家賃のみならず、一つひとつの検討項目に対して深堀すればするほど時間がかかるものです。

けれどもより細かく数字を見ていくよりも前に、本シリーズでお伝えする手法でざっくりとした数字で見る段階で

「この物件の数字はよくない」

ということであればそれら詳細までいかずとも、少なくとも投資視点では

「この案件は箸にも棒にもかからない」

ことが分かりますから、先の細かい精査は行う必要はなく次の物件精査に移れることになります。

自分としてはお金のみならず時間も投資しているわけですから、時間という貴重な資源を最大限に有効活用する上でもやはり

「最初にざっくりと数字で見る」

ことは大切なように思います。

数字でざっくりと投資対象物件を調べる手法について、本日も続けます。

1%ルール

昨日は

「近所の物件に対する収益性はどうか」

「同地域内の物件では収益性はどうか」

を推し量る為に

GRM(Gross Rent Multiplier：グロス・レント・マルチプライヤー)

という概念について見ていきました。

このGRM(グロス・レント・マルチプライヤー)はリアルター試験の中でも登場する、リアルター資格取得過程の中では数少ない不動産投資に関する項目の一つです。

GRM(グロス・レント・マルチプライヤー)ではかなりざっくりと物件を

• 他の物件
• 市場平均

でそれぞれ比較することになり、

「この物件の収益性は悪くない」

と判断出来たらその次の

1%ルール

に進むことになります。

そして「1%ルール」もまた物件の収益性をかなりざっくりと数字で判断する手法であり、その式は

（月間家賃 / 物件価格） > 1%

この式に当てはまるか否かを見て収益性を推し量る尺度です。

例えば昨日使った2つの物件の例でいえば

物件A価格：$200,000、月間家賃：$2,000

物件B価格：$180,000、月間家賃：$1,850

でしたから、月間家賃で物件価格をそれぞれ割ると

物件A：1%（$2,000 / $200,000）

物件B：1.02%（$1,850 / $180,000）

と僅かに物件Bの方が優れていることが分かります。

すなわち物件Bは「1%ルール」をクリアしていますから、家賃が低くとも投資対象としては優良ということが言えます。

この「1%ルール」は米国の不動産投資家の間ではかなり以前から有名な指標として使われていました。

特にキャッシュフローを求めて物件を見る時に

「1%以上になるか否か」

で判断する投資家は数多くいましたし、昨日お伝えした

GRM(グロス・レント・マルチプライヤー)

を飛ばして最初から1%ルールで判断していた投資家も多いものです。

けれども定義を見て分かるとおり、GRM(グロス・レント・マルチプライヤー)とは根本的に違いがありますから

「リスクを極小化したい」

「持てる資金を最大限に活用したい」

という場合はきちんとGRMから見立てる方が有利です。

1%ルールの補足

ちなみにこの「1%ルール」は昔から有名だったことは事実ですが、更新情報として事実で上書きすると

「現在のアメリカ不動産市場では1%ルールは適用しきれない」

という点は強調しておきたいと思います。

すなわちこの1%ルールとは元々

「1ヶ月の家賃が物件価格の1%を超えていれば良好な案件」

とされる指標でした。

ところが一昔前とは違い、アメリカ不動産もまたその他の業界と同じように市場の様子は刻一刻と変化していきます。

そして近年のアメリカ不動産価格の上昇を見ても分かる通り、分母となる物件価格は大きく上昇しているわけですから

「1%以上が良好だ」

という定義はもはや成り立たないのです。

その意味では全体的に一昔前よりもキャッシュフローボリュームは下がっていることは間違いなく、1%という数字にこだわっていては正しい評価は出来ないことになります。

そこであくまでも目安としての1%という指標は使えますから、

「1%以上でなくてはならない」

ではなく、パーセンテージをもって

「候補に残す物件との比較」

として活用する方がより的を得るように思います。

もちろんたった今の市場でも1%を超える良好な投資物件は数多く存在しており、1%を超える場合は（場所が間違いなければ）収益性としてはかなりのディールです。

けれども1%を最低ラインとしてしまうと良質な物件を見逃してしまいませんから、1%という数字にはこだわらずに今の米国市場ではあくまでも「目安の指標」としたほうがより正しく判断できると思います。

数字でシンプルに精査する手法について、明日に続けます。