こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
投資判断を下すべく、数字でざっくりと対象物件を見ていく手順として
GRM（Gross Rent Multiplier：グロス・レント・マルチプライヤー）
1%ルール
Cap Rate（Capitalization Rate：キャピタリゼーション・レート）
NIAF（Net Income after financing：借金返済後純利益）
の順番に見てきました。
これら4つの指標はそれぞれバラバラに見るものではなく、上から順番に使うことで時間と手間の無駄を省きながら効率よく
「この物件は最終決断候補に残すか」
を判断することが出来るようになります（順不同、もしくは必要とする指標のみでも一向にかまいません）。
「判断基準」なるものは非常に大切で、昨日の冒頭で簡単に触れた
「人生は決断の繰り返し」
という話を改めれば
「自分がとる行動とその行動を起こすタイミング」
は自分の価値観に基づいているはずです。
人は誰でも間違いなく「価値観」という判断基準で無意識に行動の決断を常に下していて、その決断の連続が自分の生きる様ということになります。
これに対し不動産投資案件に投資するか否かの判断基準の一つが「数字」であり、昨日までにお伝えした指標を順番に追うことで
「明確な基準に基づいた判断」
が下せるようになります。
決断を下す上での判断基準は必須であり、不動産投資もまた最初に数字で判断すればこそその投資に対する自信が湧いてくるわけです。
そして価値観に基づく日々の生活の判断基準は千差万別で然るべきですが、こと不動産投資の場合は
「千差万別」
ということはありません。
厳密には
「自分が良しと納得する数字」
については振れ幅がありますのでその意味では千差万別と言えるかもしれませんが、それにしても1千や1万の単位で数字に振れ幅があるわけではありませんし、ましてや
「ネガティブキャッシュフローでも良し」
と判断出来るパターンは数少ないものです。
その意味ではここに感情は必要なく、物件を見る前に数字で投資を判断する上ではここまでにお伝えした定石に従って
「淡々と判断する」
ので良いように思います。
ところで、不動産投資は本当に儲かるの？
そこで昨日は数字で見立てる手順で
NIAF（Net Income after financing：借金返済後純利益）
についてお伝えしましたが、ここでもう一歩踏み込んで
- 空室率
- HOA
- 修繕費
- CapEx
等のこぼすべきではない支出項目についても触れました。
この中で
修繕費
CapEx
については混ぜてもかまわないかもしれませんが、少し前にお伝えしたように私(佐藤)にとって数字で見ていくことの1番の意義は
「リターンを最大化する」
というよりも
「リスクを極小化する」
ことにあります。
リスクを極小化したいからこそ
「現実として起こり得る支出」
については全て上げておきますし、屋根交換費用等のいつかは必ず発生するコストを見て見ぬふりをして
「あ、これはいい数字だな」
と判断するわけにはいかないのです。
そこで昨日の例では
「いつか発生するだろう屋根張替えのコスト」
等のCapEx(キャペックス)を含めた支出を加味して
「ピュア・キャッシュフローは$150」
と見立てました。
ピュア・キャッシュフローとは
「将来発生するだろう全ての支出項目の数字を適切に予想して差し引いた後の数字」
であり、あくまでも見立てですから架空の数字でしかありません。
試算上のピュア・キャッシュフローは$150といっても実際に口座に入ってくるお金は
$400
かもしれませんし
$200
かもしれません。
そこから徐々に貯まっていくキャッシュの中で、将来どこかの時点で物件価値に関わる大きな修繕コストが発生した際には差し引かれ、最終的に残るだろう予想値がピュア・キャッシュフローということになります。
そこまで加味した上で
「実質のキャッシュフローは月換算で$150程度だろう」
とピュア・キャッシュフローを予想することになりますが、
「現実には月換算で$150の純収入」
とした時に、
「え、これだけしか儲からないの？」
と思われる節があるかもしれません。
この例でいう$150は正に
「1Unit(戸)のピュア・キャッシュフロー」
であり、本気で
「不動産投資所得のみで暮らしていく」
「毎月1万ドル欲しい」
と思うのなら、
66.6（$10,000 / $150）
で、
「67 Unitsは必要だ」
という計算になります。
ただしこれはあくまでも目安の話で
「ピュア・キャッシュフローは架空の数字」
「最悪の場合も耐えられる数字」
であり現実にはそれ以上のお金が口座には入ってきますから、見た目は67戸以下でも毎月手元に1万ドルは残るものです。
けれども本気で向き合うとなると
「1戸や2戸では不動産投資のみで経済的自由を得ることは難しい」
のが現実です。
だからこそ、不動産投資家たちは一戸建て物件からスタートしたとしてもやがては
マルチファミリー物件（複数世帯物件）
のレベルに歩を進めることになります。
マルチファミリー物件のレベルに進む理由はただ一つ。
「マルチファミリー物件の方が、1戸あたりの修繕費・CapEXが低くなる」
からです。
すなわち不動産投資においては
「1戸建物件のみを買い集め続ける」
これは少なくとも数字上は非効率な資産形成になりますので、
「まずは一戸建てやコンドミニアムで練習。不動産投資とは何たるかを知る」
「徐々に大きなマルチファミリー物件に進む」
これが定石となるわけです。
そして
修繕費
CapEx
等は確実に発生してくるものの、同じ屋根の下の複数戸からのキャッシュフローが協力しあって
「この屋根交換を全ユニットのキャッシュフローで対応」
「あのフロアリングメンテナンスを全ユニットからのキャッシュフローで対応」
という具合にキャッシュフローの総合力が発揮され、
「リスクが極小化された、転びようのない不動産投資」
が顕現してくるわけです。
そして
「全戸の家賃は毎年上昇していく」
という事実を踏まえるとアメリカ不動産運用は年々楽になる傾向があり、自分の老後にはとんでもなく安定した資産形成が実現していることになります。
まさに不動産投資とは
「長期視点で揺るぎない資産の大底を形成していく投資」
であり、だるまさんが転んだ式で目標を達成した暁には
「国の補償や年金に頼る必要のない、安心度の高い老後」
が待っていることになると思います。
