人知れずEquity（純資産）の最大化に貢献するモノ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

貸借対照表を使ったアメリカ不動産による資産形成についてお伝えしています。

「老後に備えて自分基金を構築する」

とは

「個人資産のEquity（純資産）を最大化する」

ことであり、貸借対照表の中で右下のEquity（純資産）を大きくしていくことが行動指針になるべきです。

そして

「どこまでEquity（純資産）を拡大していくか」

については

⇛ 人生で成し遂げたいやりたいこと

⇛ 老後にこうありたいと願う基準

等、個人の価値観で答えが大きく変わってくることになります。

ちなみに

「お金はいくらあれば十分なのか？」

という話題になると、アメリカのある統計では

「月収が$7,000あると人は経済的不安を感じなくなる傾向がある」

のだそうです。

この金額については賛否両論あるかと思いますが、少なくとも

「お金がもっと必要だ」

「不慮の事故が起こったらどうしよう」

「老後が不安だ」

等はお金というよりも多くの場合は心の問題であり、所有する純資産がいくらであるかとは別問題のような気がします。

近年は特にYoutubeを通して20代、30代の若い世代が赤裸々に年収とその生活ぶりを見せる企画があるようですが、この手の動画でよく聞く

「お金はある程度まで持つと、それ以上は（いくら持っていても）あまり関係なくなる」

とは真実を語っていると思います。

「お金は人生の目的にはなり得ず」

「けれども生きていく上でお金は必要」

これが現実であり、

「自分が人生で本当に成し遂げたいことは何なのか？」

「その為に本当に必要な純資産はどれくらいなのか？」

このあたりを明らかにして取り組むと不必要なストレスを感じない人生になりやすいものではないでしょうか。

キャピタルゲインが加速する

そこでEquity（純資産）を最大化する方法として

• 極力安く購入すること
• 物件をアップグレードすること
• 融資元金を減らすこと
• キャピタルゲインを得ること

の4つのポイントを捉え、昨日は

⇛ 極力安く購入すること

⇛ 物件をアップグレードすること

の2つを押さえていきました。

正真正銘、アメリカ不動産においてEquity（純資産）を最速で最大化出来るのはこの2つを組み合わせて合わせて実行することだと思います。

本質が同じ例として

「ビジネスを成長させてその株を売却する」

ことに言及しましたが、アメリカ不動産でも

「ビジネス(物件)を購入し、立て直し(修繕し)、価値を高めて売却する」

流れは全く同じです。

そしてここもまたビジネスを育てて売却するのと全く同じように、その過程では様々な苦労する場面が出てきます。

• 修繕プロジェクト立案
• 人材の確保
• 予算の確保
• 工程の監督
• 仕上がりの確認

等、1人ではなくチームで取り組まねば進むものも進まないものです。

けれどもだからこそ、事業と全く同じと言える不動産投資は全ての資産形成の中でも底堅く

「時間をかけて着実に資産を構築していきたい」

というのであればかなり手堅い投資事業になり得ると思います。

そして物件価値を高めることが出来た暁には、Equity（純資産）を高める方法の4番目に掲げた

「キャピタルゲインを得ること」

ここに直接リンクしていくることになります。

すなわち

① リノベーションにより高まった価値

② 市場の成長に伴い引っ張り上げられた価値

これら①と②の合計が最終的な売却時には

「キャピタルゲインを得ること」

につながるわけです。

ちなみに私(佐藤)自身は基本的に事業(物件)を購入したら売却する選択は持たず、1031 Exchange(等価交換)を使って物件を交換することはあっても事業(物件)を完全に売却することはしていません。

知らない間にEquity（純資産）が高まる

Equity（純資産）を最大化する方法にもどり、最後に3番目の

融資元金を減らすこと

について見ていきますが、ここもキャピタルゲインと同様に結果論として発生することになります。

ただし結果論として発生するとはいえ、キャピタルゲインを獲得する場合との唯一の違いとして

「結果の数字を自分で選択出来る」

という点があげられます。

すなわちキャピタルゲインの場合は前述のように

① リノベーションにより高まった価値

② 市場の成長に伴い持ち上げられた価値

これらの総合値になりますが、これらの値は自分でコントロールすることは出来ません。

そのいずれも住居物件の場合は「周囲の物件の売買実績」に影響されることになりますから、見立てとしてのベクトルはコントロール出来たとしても正確な数字まではコントロール出来ないわけです。

これに対し融資元金を減らすとはそのまま

「返済予定に沿って融資額の元金を毎月減らしていく」

行為になります。

この融資元金の減少がなぜEquity（純資産）の増加に関係するのかといえば、

借金が少なくなった = その分の純資産が増える

だからです。

具体的に数字て見てみましょう。

例えば

融資総額：$200,000

融資条件：30年4.5%固定金利

の場合、毎月の返済予定額は下のようになります。

2022年10月から返済を開始した場合の例になりますが、注目したいのはPrincipal(元金残高)の変化です。

一番左を見て分かるとおり毎月同じ$1,013.37という金額を返済しつつも、その内訳である

• Principal（元金残高）
• Interest（利息）

は数字が毎月変化しており、通常は上の表の如く

Principal（元金残高）⇛ 最初は低く、徐々に高くなる

Interest（利息）⇛ 最初は高く、徐々に低くなる

と変化していくことになります。

そしてEquity（純資産）に対してはこれらは

Principal（元金残高）⇛ 返済分だけ純資産が増える

Interest（利息）⇛ 年間合計を経費計上出来、その節税分が手元に残る

のダブルパンチで

「人知れず、Equity（純資産）の最大化に貢献してくる」

ことになるのです。

。。。

本シリーズでは貸借対照表をもって

「Equity（純資産）を最大化する」

方法について見ていきました。

かくして貸借対照表は「小難しい複式簿記の一部」ではなく「資産形成で必須のツール」として活用し、

⇛ 自分の資産形成の「今」を診断する

⇛ Equity（純資産）の最大化に対して最善解を見つける

等に活用していきましょう。