こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
市場に物件を投入した後、値下げを実行した件数割合が多い都市を見てきました。
今回の統計は
2021年5月～2022年5月
の期間ですが、その4ヵ月後となるこの2022年9月の時点ではすでにその動きに変化があり
「108の都市のほとんどの物件中央価格が4ヵ月前よりも下がっている」
ことが確認されています。
「1年前よりも値下げ実行割合が増えている」
「これは需要が落ちてきている証拠ではないか」
「ということは地域市場では価格は下がってくるのではないか」
そんな仮説の元にデータを眺めていますが、半ば当然の結論として実際にこれらの地域市場では実際に物件価格が下がり始めているわけです。
ただしここは煽り記事にならないように注意したいと思いますが、価格が下がるとは
「大暴落が始まっている」
という意味では決してなく、
「然るべき物件価値に戻る価格調整が始まっている」
と捉えた方がより適切だと思います。
参考までに、数日前はヤフージャパンでブルームバーグからの記事
米住宅ローン金利が６％上回る、ほぼ14年ぶり－大幅利上げ観測で
この中で
「金利上昇は引き続き需要を鈍化させ、住宅価格に下落圧力を加える見通しだが、在庫はなおも不十分な水準にある。このことは、住宅価格の下落が続く公算は大きいものの、おそらく大幅な下げとはならないことを示唆している」
とありますが、この見解には同意します。
今はあくまでも過度な過熱が冷め始めたフェーズであり、2008年から加速した時と同じ状況では全くありません。
もちろんモーゲージ金利が引き続き上昇し続ける局面にありますから慎重になるべき時期ですが、少なくともデータが示すのは大暴落の始まりとは全く違います。
そこで昨日までに値下げの気運が高まっている市場の上位を見ていきましたが、今日は別の見方で108の都市を見ていきましょう。
これらの都市を並べ替えてぜひとも捉えておきたい判断軸は
「値下げ実行割合が広まっている都市が多い州」
です。
並べ替えたデータを値下げ傾向が広がっている都市が多い州の順番に並べてみましょう。
値下げ傾向が広がっている州
| 州名 | 都市数 |
| カリフォルニア州 | 11 |
| フロリダ州 | 11 |
| ニューヨーク州 | 7 |
| テキサス州 | 6 |
| ノースカロライナ州 | 5 |
| オハイオ州 | 5 |
| ペンシルベニア州 | 4 |
| コネチカット州 | 3 |
| ミシガン州 | 3 |
| ニュージャージー州 | 3 |
| テネシー州 | 3 |
| ユタ州 | 3 |
| ワシントン州 | 3 |
| ルイジアナ州 | 2 |
| マサチューセッツ州 | 2 |
| アリゾナ州 | 2 |
| コロラド州 | 2 |
| メリーランド州 | 2 |
| ミズーリ州 | 2 |
| サウスカロライナ州 | 2 |
| ウィスコンシン州 | 2 |
| アラバマ州 | 1 |
| アーカンソー州 | 1 |
| ジョージア州 | 1 |
| ハワイ州 | 1 |
| アイダホ州 | 1 |
| インディアナ州 | 1 |
| アイオワ州 | 1 |
| ケンタッキー州 | 1 |
| ミネソタ州 | 1 |
| ネブラスカ州 | 1 |
| ネバタ州 | 1 |
| オクラホマ州 | 1 |
| オレゴン州 | 1 |
| ロードアイランド州 | 1 |
| バーモント州 | 1 |
| バージニア州 | 1 |
| ワシントンD.C. | 1 |
| イリノイ州 | 0 |
| アラスカ州 | 0 |
| デラウェア州 | 0 |
| カンザス州 | 0 |
| メーン州 | 0 |
| ミシシッピ州 | 0 |
| モンタナ州 | 0 |
| ニューハンプシャー州 | 0 |
| ニューメキシコ州 | 0 |
| ノースダコタ州 | 0 |
| サウスダコタ州 | 0 |
| ウェストバージニア州 | 0 |
| ワイオミング州 | 0 |
このように州別に並べてみると、どの都市が最も値下げ傾向が広がっているかが一目瞭然です。
上位の都市をいくつか見ていきましょう。
カリフォルニア州：11都市
ここは予想通り、全米で値下げ傾向が最も広まっているのはカリフォルニア州です。
米国西部でも西海岸を代表するカリフォルニア州ではその人口推移が示すとおり、過去は一貫して人気の市場でした。
同州の各地域で値下げ傾向が見られるのは
- アナハイム
- オークランド
- オックスナード
- サクラメント
- サンディエゴ
- サンノゼ
- サンフランシスコ
- ストックトン
- ベイカーズフィールド
- リバーサイド
- ロサンゼルス
これらの都市であり、いずれも同州の不動産価格を牽引してきた地域です。
フロリダ州：11都市
そのカリフォルニア州に並ぶのがフロリダ州です。
フロリダ州はカリフォルニア州とは違い、特にパンデミック以降は人口が増えてきた地域でした。
同州においては
- ウェストパームビーチ
- オーランド
- ケープコーラル
- ジャクソンビル
- タンパ
- デルトナ
- ノースポート
- パームベイ
- フォートラウダーデール
- マイアミ
- レイクランド
これらの市場で値下がり傾向が広がっており、高級住宅地域を含む有名どころが多いことに気づきます。
ニューヨーク州：7都市
そしてここも予想どおり、ニューヨーク州が3番手につけています。
当ブログではアメリカ市場を
キャピタルゲイン市場
キャッシュフロー市場
ハイブリッド市場
の3つに区分してお伝えすることがありますが、これまでに繰り返しお伝えしてきたとおりこれら3州
カリフォルニア州
フロリダ州
ニューヨーク州
は典型的なキャピタルゲイン市場であり、最も価格の乱高下が激しい州です。
この傾向が初めて浮き彫りになったのは2008年以降の不動産価格大暴落の時期ですが、ここに改めて
「全米トップのキャピタルゲイン市場は景気に左右される割合が最も高い」
ことが証明されたことになります。
その1つニューヨーク州では
- アルバニー
- シラキュース
- ナッソー
- ニューヨーク
- バッファロー
- ポキプシー
- ロチェスター
といった地域で値下げ傾向が広まっています。
テキサス州：6都市
最後にニューヨーク州と同じ数に位置づけたのがテキサス州です。
同州で値下がり傾向が広がっている市場には
- エルパソ
- オースティン
- サンアントニオ
- ダラス
- ヒューストン
- フォートワース
が挙げられています。
いずれもテキサス州を代表する都市であり、これらの地域で値下げ傾向が広がっていることが分かります。
ただし留意しておきたいのは、テキサス州もまたキャピタルゲイン市場ながら
「2008年以降の不動産価格大暴落の時期に下げ幅が小さかった」
という特徴があります。
恐らく今回もまた下げの圧力を受けながらも、価格そのものは大きくは下がらないのではないでしょうか。
。。。
数日に渡り
「値下げ傾向が広がっている地域市場」
の観点で全米を俯瞰してきましたが、今の大切な局面で引き続き全米の市場の動きをモニタリングしていきましょう。
