こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
自宅購入・所有で派生する8つの控除項目
１．モーゲージの利息（Mortgage Interest）
２．ホームエクイティローン（Home Equity Loan Interest）の利息
３．ディスカウントポイント（Discount Points）
４．固定資産税（Property Taxes）
５．改築費用（Home Improvements）
６．ホームオフィス関連の支出（Home Office Expenses）
７．モーゲージ保険（Mortgage Insurance）
８．キャピタルゲイン（Capital Gains）
についてお伝えしています。
昨日は
改築費用（Home Improvements）
について見ていきました。
改築の場合は
「常識の範囲で必要な改築」
であれば控除項目としてそのまま適用が可能、ということでした。
この点は
自宅用物件
賃貸用物件
ではその範囲が大きく違ってきますが、いずれにせよ自宅使用の場合は
「改築費用（Home Improvements）が控除項目として計上できる」
とはいえ頻繁に発生するものでもなく、その効果も限定的ですので自宅購入を検討する際に考慮する内容としては適切ではないかもしれません。
これに対し、エキストラ的な控除項目でありながらも
- モーゲージ利息
- 固定資産税
と同様に
「ほぼ固定費として毎年控除項目と出来る」
ものの中に、
ホームオフィス関連の支出（Home Office Expenses）
があります。
今日は8つの項目の中の6つ目、ホームオフィス関連について見ていきましょう。
ホームオフィス関連の支出（Home Office Expenses）
この
ホームオフィス関連の支出（Home Office Expenses）
については米国では控除項目の中でも非常に関心が高い項目の一つです。
特に近年はリモートワークで自宅で仕事をする人々が増えてきた関係上、それに伴って
「自宅をオフィスとする場合はどこまで経費計上できるのか？」
が個人で確定申告（タックスリターン）をする人々の関心事の一つとなっています。
近年米国で行われた1万人を対象にした統計によると、2021年においては
「55%の人々が自宅で仕事をしている」
とのこと。
そして同調査によるとその中でも
「36%の人々が『オフィス通いは不要』と感じている」
との結果です。
けれども実際にはパンデミック以降のリモートワーク推進は2021年あたりがピークで、ここから先のオフィス回帰は徐々に進んでいくのではないでしょうか。
対面式の効果としては児童教育結果が分かりやすく、全米の児童教育において
「パンデミック以降のオンライン教室の結果、学生の平均点数が大きく下がった」
ことが発表されており、児童教育という側面ではオンライン学習は対面式の授業には敵わないことが証明されているのです。
これと同様に
「顔を合わせたコミュニケーションが仕事の成果に好影響をもたらすか」
という問いについての答えは、米国では大企業ですら
「もたらす」
と答える傾向が多く、前述のように雇用者側としては3割以上がオフィスは不要と考えながらもオフィス回帰の様相は年々強くなりつつあります。
とはいえ、それでも昨今のリモートワーク推奨期の結果
「仕事はリモートワークで十分」
と雇用主と雇用者の双方が同意した職種も多々ありますし、それに伴って
「自宅の一室をオフィス専用にする」
という人々が増えているのも事実です。
けれどもオフィス関連の経費計上には注意
ちなみに自宅をオフィスとした場合、
「ホームオフィス関連の支出（Home Office Expenses）が控除対象になる」
これは事実であり控除項目を所得にぶつけることは可能とされていますが、けれどもここは昨日の
改築費用（Home Improvements）
と似て非なる部分があり、拡大解釈はしないように注意が必要です。
例を挙げると、自宅で仕事をする場合は
「誰の為に働くのか？」
が一つのポイントです。
例えば
⇒ 自分が所有するビジネスの仕事を自宅で行う
⇒ W-2形式で給与を頂く雇われの身で自宅で仕事を行う
の2つがある時、オフィス関連が控除項目となり得るのは前者のみです（2022年10月時点）。
この点はIRS（Internal Revenue Service：アメリカ合衆国内国歳入庁）が明確に線引きしており、自分が所有するビジネスを行う場合のみが対象とされています。
そこでオフィス関連経費を控除項目対象と出来るのはビジネスオーナーということになりますが、その場合でも注意するべき点がいくつかあります。
その中で最も間違いを犯しやすいのが
「オフィス部分の家賃計上」
です。
すなわち
「以前は貸しオフィスで仕事をしていた」
「けれども今は貸しオフィスを解約して自宅をオフィスとしている」
「この場合、オフィスとして使う部屋を貸しオフィスとして経費計上出来る」
そんな解釈をしている方々が結構多いのです。
実際にこのことは正しく、
ホームオフィス関連の支出（Home Office Expenses）
とはプリンターやデスクのみならず、
「独占的にオフィスのみの目的で使用している部屋」
については貸しオフィスの考え方で経費計上出来る可能性があります。
けれどもそのやり方は正しく知る必要があり、一番多い間違いは
「スケジュールC」
で計上してしまうことです。
佐藤はCPA資格を有しない為にここでの深い言及は控えますが、自宅所有の控除項目として金額の大きいオフィス家賃計上を考える場合は専門家に必ずご相談ください。
その上で間違いのない計上をすれば相当な節税が可能になり、自宅を所有する利点が数字の上でもより見えてくることになるかと思います。
