自宅所有からの控除項目：キャピタルゲイン（Capital Gains）～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

自宅購入・所有で派生する8つの控除項目

１．モーゲージの利息（Mortgage Interest）

２．ホームエクイティローン（Home Equity Loan Interest）の利息

３．ディスカウントポイント（Discount Points）

４．固定資産税（Property Taxes）

５．改築費用（Home Improvements）

６．ホームオフィス関連の支出（Home Office Expenses）

７．モーゲージ保険（Mortgage Insurance）

８．キャピタルゲイン（Capital Gains）

の中で最後の

キャピタルゲイン（Capital Gains）

についてお伝えしています。

物件購入から売却までを

• 入口
• 中途
• 出口

の3段階に分ける時、8つ目のキャピタルゲイン（Capital Gains）は唯一出口と定義される売却時の控除です。

正確には控除ではなく「除外」という言葉が正しく、控除の場合は

控除額 X 申告者の税率

となる一方で、キャピタルゲイン（Capital Gains）の場合はそもそもが

独身者：$250,000

共同申告を行う夫婦：$500,000

という大きな金額が最初から除外出来ることになります（2022年10月時点）。

それでは実際にどれくらいの節税になるのかといえばこれは

Short-term （短期保有：1年未満の保有）

Long-term （長期保有：1年以上の保有）

により違いが出てくることになり、その税率の違いは

Short-term （短期保有）⇒ 該当年度の累進課税に準ずる

Long-term （長期保有：1年以上の保有）⇒ キャピタルゲイン合計により0%、15%、20%のいずれか（毎年変動し得る）

です。

2021年の例で言えば長期保有の税率は

申告者	税率0%	税率15%	税率20%
独身	$0 ～ $40,400	$40,401 ～ $445,850	$445,851以上
夫婦、共同申告	$0 ～ $80,800	$80,801 ～ $501,600	$501,601以上
夫婦、別申告	$0 ～ $40,400	$40,401 ～ $250,800	$250,801以上
家長	$0 ～ $54,100	$54,101 ～ $473,750	$473,751以上

でした。

実際の数字は該当年の規定値をご自身でお確かめください。

キャピタルゲインはBasis（ベイシス）で変化する

かくして

「キャピタルゲイン（Capital Gains）は一定額が除外される」

という部分に注目していますが、ここで深く理解しておきたいのは

「アメリカ不動産のキャピタルゲインは複数の変数で変化し得る」

という点です。

昨日は単純な例を挙げて

購入価格：$250,000

売却価格：$500,000

の場合のキャピタルゲイン（Capital Gains）を$250,000としてお伝えしましたが、現実には控除額（除外額）はこのような単純な式では決まりません。

実のところ、キャピタルゲインのボリュームは

売却価格 – Basis（ベイシス）

の式で定められることになります。

Basis（ベイシス）は日本語では「簿価」に相当する値で、帳簿上の数字はいくつかの要素で変化する為にその変化した価値は

Adjusted Basis（アジャスティドベイシス）

と呼ばれ、

購入価格 = Adjusted Basis（アジャスティドベイシス）

であり続けることはほぼありません。

それではBasis（ベイシス）はどのように変化するのかといえば、下記のような例があります。

Depreciation（ディプリシエイション：減価償却）

毎年の減価償却分だけBasis（ベイシス）は下がっていきます。

余談を含みますが「減価償却費の計上は支払うべき税金を消すのではなく、支払う税金を将来に繰り延べるだけ」と言われる所以は

減価償却分だけ価値が下がる = 同額分のBasis（ベイシス）が下がる

となり、結局は売却時に償却分の税金もキャピタルゲインと一緒に再度浮上してくるからです。

Upgrade（アップグレード）

物件にテコ入れをして改築を施した場合、そのアップグレード内容によっては物件価値を上昇させることになります。

このアップグレード効果により、Basis（ベイシス）が上昇することになります。

Casualty Loss（カジュアルティーロス：災害損失）

起こってほしくないことですが、不慮の災いにより物件がダメージを被った場合はCasualty Loss（カジュアルティーロス）としてBasis（ベイシス）が変動します。

。。。

ここに挙げたのは一例ですが売却までに発生するいくつかの要素によりBasis（ベイシス）は変化し、最終的な

購入価格 – Adjusted Basis（アジャスティドベイシス）

この差額が本当のキャピタルゲイン（Capital Gains）ということになります。

この考えで行くと、例えば住居用物件の場合は減価償却期間は27.5年と定められていますから

• $250,000で物件を購入した
• 30年後に$500,000で売却した

という場合は大幅なアップグレードを施さない限りは30年後のBasis（ベイシス）は減価償却だけでも$250,000減少していますから、

$500,000 – $0（30年後の売却までに減価償却で簿価がゼロになった）

となり、共同申告する夫婦であればギリギリ$500,000の控除で$0となるわけです。

すなわち

・27.5年以上物件を保有している

・物件価値は購入時から$250,000以上、上昇している

という場合、高い確率で控除額だけでは間に合わないことになります。

。。。

かくして本日までに物件購入・所有から派生する控除項目について見ていきましたが、これらの要を加味して見えてくるポイントをまとめてみたいと思います。

明日に続けます。