こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
最近のニュースでは本年末から来年2023年にかけて予想する記事をよく目にするようになりました。
「2023年1月前後、過去最大の金融危機が起こる可能性」
「S&P500種株価指数はここからさらに２割の価値を失う可能性」
「アメリカの年金は更に圧迫される可能性」
等々、概ね先を不安視する予想記事が多い様子。
さしあたり誰もが来年の出来事すら正確な言い当てることは出来ませんが、少なくとも
「景気は上がるのか、下がっていくのか」
という大きな方向性だけは誰にでも分かるものです。
特に本年3月以降から数回実施された政策金利の断続的な利上げに反応してあらゆる業種に変化が起こり、私たちは実際の日常生活でも変化を実感し始めています。
焦点はもはや
「景気後退は起こるのか」
ではなく、
「どれくらいの期間、その影響を受けることになるのか」
です。
もっぱら、景気そのものは
好況 ⇒ 景気後退 ⇒ 不況 ⇒ 景気上昇
のサイクルを繰り返すわけで、金融資本主義が続く限りはここから先の
景気後退
不況
の時期を過ぎ、やがて再び景気上昇の時期が訪れることになります。
そこで
「たった今は景気後退の深まりを経験しつつ、次の不況時期を潜り抜けていけるように準備を進めなくてはならない。。」
と一般的には言われるところですが、投資家マインドとしての理想は
「時は来たれり」
「好機に備える」
です。
歴史が証明するように投資家人生で最も大きなリターンを期待出来るのは景気の悪い時期であり、どんな時にも
「逆張り人生」
にこそ勝機があります。
下りの波に乗る
そこで近年では大きなベンチマークとして学べる出来事に2008年からの世界金融危機がありました。
この時はサブプライムローン問題から派生してリーマンショックへと繋がり、そこから一気に世界中へと金融不安が広がりアメリカ不動産市場にしても約4年間物件価格が下がり続けることになりました。
今になって振り返るとこの時の大底は2012年だったことが分かりますが、当時は2011年はもちろん2012年でも市場の立ち位置は誰も分からない状態でした。
「この価格下落は2013年も続いていくのか」
「すでに大底にいるのか」
がその時に渦中にいると全く分からなかったのです。
実際にその時はまだ全ての数字は下がり続けているわけですから
「損をするかもしれないから、今は物件の購入は控えておこう」
「景気そのものが良くなるまで様子見だ」
そんな風に考えて然るべきです。
事実、この2012年の時期は一般的な論調はおろか金融機関ですら
「市場はまだまだ楽観視できない」
「今は融資枠を大きく開放できない」
とかなり保守的な姿勢を保っていたものです。
けれどもその一方で、気鋭の投資家達はすでに動き始めていました。
ウォーレンバフェット氏の
Be fearful when others are greedy, and be greedy when others are fearful.
（他者が貪欲な時に恐れ、他者が恐れる時に貪欲になれ）
という言葉の通り、大衆がまだまだ恐れている時期に逆張りで貪欲に動く投資家達も大勢いたわけです。
そしてこの貪欲になるべきタイミングについて語れならば、普通に考えれば動くべきは
「下り坂が大底に来た時」
と言えるかもしれません。
論理的にも大底の時期こそ最もバーゲンが期待できるものであり、そこから完全に好景気に移ってしまうまでの時期が書き入れ時です。
ただし、前述のように
「ここが大底だ」
とは正確に言い当てることは誰にも出来ません。
では本当に大底かも分からないのになぜこの時期に果敢に動き始める投資達がいたのでしょうか。
それは、彼らの多くが景気後退から不景気への進む時期の
「下りベクトルの波に乗るべき」
ことを理解していたからです。
売主の立場に立ってみる
この点を昨日は不動産市場を人に見立て、「不動さん」の心理から市場をマッチングさせるポイントについてお伝えしました。
景気後退が深まり始める時期に最も優位になりやすいのは
キャピタルゲイン優位
キャッシュフロー優位
の双方の性格を併せ持つ
ハイブリッド市場
です。
そして自分がここだと市場を定めたとしたら、そこから深堀りして焦点を当てるべきは
「売主の心理」
です。
「市場は下り坂にある」
「景気後退から不況へと続いていきそうだ」
「けれども今のタイミングで物件を整理したい理由がある」
そんな時、もしも自分がその物件のオーナーであればどんな風に考えているでしょうか。
「金利も上昇する時期だから買い手の絶対数は少ないのでは」
「今物件を市場に出すと、かなり長期に渡って売れ残る可能性がある」
「市場に長期的に残ると印象も悪くなり、さらに売れにくい負のスパイラルに陥るかも」
そんな風に心配してしまうのが人の心理というもの。
ところがここで、
「私が買いましょう」
「物件状態と今の市場でいえば、この程度に安くはなりますが購入は可能です」
そんな風に買い手が現れたとしたら、売主の心は大きくそちらに向き始めるものではないでしょうか。
すなわち投資家が動くタイミングは大底である必要はなく（そもそもどこが大底かは誰にも分かりません）、究極は
「売り手の心理がどこにあるか」
が大切なのです。
すると自然な流れで投資家が有利になるのは
「大底に来る前」
であり、ここからその時期が迫ってくると言えます。
この点についてもう少し深堀りしていきましょう。
明日に続けます。
