こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
1031 Exchange（テンサーティーワンエクスチェンジ）から派生するBoot（ブーツ）についてお伝えし、その流れで
「1031 Exchange（テンサーティーワンエクスチェンジ）を活用する理想形」
について言及しています。
「理想形」とは言いつつもここではあくまでも「佐藤にとって」の場合であり、万人に当てはまる手法でもないと思います。
「自分はアメリカ不動産から完全に撤退したい」
という場合はもちろん売却を進めていくべきでしょうし、或いは
「アメリカ不動産運用で築いた資産の一部を利確したい」
というのであればそれこそ意図的にBoot（ブーツ）を手にして支払うべき税金を支払い、手元に残るキャッシュを好きなように使えばよいと思うのです。
私(佐藤)自身が目指したいのは資産の積み上げであり、基本的にはバイアンドホールドの姿勢のままで進めています。
よほど事情がない限りは売却することはありませんし、あるとすれば1031 Exchange（テンサーティーワンエクスチェンジ）を活用した物件の交換のみです。
そして物件を交換する際にも利確するつもりはなく
「Boot（ブーツ）が発生しないように、元物件の売却益をそのまま交換先の物件にもっていく」
ように気をつけています。
なぜ利確しないのかといえば、現代の金融資本主義の中では資産形成のキモは間違いなく
「エクイティを積み上げていくこと」
だからです。
この点は資産の種類に関わらず、いかなる資産でも富を構築するコツは
１．エクイティを生み出す
２．生まれたエクイティを増殖させる
という順番になります。
もちろん生きていくには商品・サービスが必要であり、その商品・サービスの益を享受するにはエクイティではなく現金が必要です。
そうすると
「命をつなぐにはエクイティよりもキャッシュが必要なのでは？」
といえばそうなのですが、資本主義のカラクリとしては
「キャッシュはエクイティから生まれる」
という法則がありますから、
「安定したキャッシュを受け取り続けるにはエクイティを積み上げていくのが得策」
ということが言えるのです。
そこでアメリカ不動産の場合は
「キャッシュフロー」
或いは
「キャッシュアウト」
という形でエクイティから流れ出てくる現金を受け取ることになりますが、キャッシュを受け取り続ける根源となるエクイティを積み上げる手法の一つとして1031 Exchange（テンサーティーワンエクスチェンジ）をフル活用するとよいと思います。
マルチファミリー物件に昇華させてみる
そこで昨日は
- シングルファミリー物件を$250,000で購入
- 当時のLTVは75%で$187,500の元金
- 10年後の物件価値は$350,000
- 元金残高は$150,000
という例で見ていきました。
ちなみにこの数字は
30年固定金利4.5%
の場合であり、過去10年間で10万ドルの価値上昇は現実的にあり得る数字です。
このレベルの物件を佐藤が
「よし、1031 Exchange（テンサーティーワンエクスチェンジ）を使おう」
と判断する時はいつかと言えば、
「投資基準に見合ったマルチファミリー物件が出てきた時」
です。
数字を整理すると、上記の10年後の時点で自分が所有しているエクイティは
頭金：$62500
元金支払い総額：$37,500（$187,500 - $150,000）
物件価値上昇額：$100,000（$350,000 - $250,000）
の3つであり、頭金は元々自分のキャッシュですがテナントの家賃から支払った元金返済総額と物件価値上昇を合計した
$137,500（$37,500 + $100,000）
が純資産の増加分であり、この例では10年の保有で純資産が倍以上になっています。
そこでこの純資産を活用して1031 Exchange（テンサーティーワンエクスチェンジ）を実行する場合、Boot（ブーツ）を発生させない為には理論的には
⇒ 価値の高い物件と交換する
⇒ 複数の物件と交換する
のどちらかしかありません。
この中で佐藤の場合は前者をとってマルチファミリーと交換するわけです。
例えば
12戸のマルチファミリー物件
修繕の余地があるBクラス物件
価格$800,000
であれば手頃です。
この場合は手元に残るのは単純計算で元金残高$150,000を精算した後の
$200,000（$350,000 - $150,000）
が第三者に預けるべき売却益であり、ここから自分の手元には$1も残さずにそのまま上記交換物件にぶつけることにします。
すると融資額は$600,000であり、LTVとしては75%でのスタートとなります。
ここは経験則の概算ですが、冒頭の物件のピュアキャッシュフローが毎月$200として、12戸のマルチファミリー物件ではピュアキャッシュフローは少なく見積もっても毎月$1,200は期待は出来ると思います。
そうするとBoot（ブーツ）なしに1031 Exchange（テンサーティーワンエクスチェンジ）を実行してマルチファミリーと交換した結果、この例ではキャッシュフローは6倍になるのです。
。。。
ここでは諸経費等は割愛して大きな数字だけを見ていますが、少なくとも
「エクイティを大きくすることがキャッシュフローを飛躍させる」
というイメージはつくのではないでしょうか。
かくしてアメリカ不動産を通した資産形成の一つの手法としては
１．元手のキャッシュは頭金に
２．時間と共に育ったエクイティを活用して大きな物件に
この繰り返しで時間をかけて苗木を育てるかの如く、無理なく自然にキャッシュフローを拡大させていけることになります。
明日に続けます。
