こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
最近、安い金利を謳い文句に宣伝を繰り返すレンダーたちが増えてきました。
「金利3～4%」
「固定金利」
「前倒し返済ペナルティなし」
「100%LTV可能」
「米国社会番号は不要」
等、昨年まではほとんど目にしなかった好条件で融資のお誘いがくるのです。
米国では2020年3月から本格化したパンデミック以降、約2年に渡り実質ゼロ金利政策により歴史的に低い金利でローンが続いてきました。
当時はこの機を逃さんとこぞって
- 物件購入ローン
- リファイナンス
の双方が活況を呈し、そのまま不動産価格高騰に拍車をかけた経緯があります。
そんな動きも本年3月から開始されたFRB（連邦準備制度理事会）による段階的な金利上昇と共に急激に下火となり、本日までに相当なレベルで金利が上昇してきたのは周知のとおりです。
本日の時点で米国三大銀行の一つであるWells Fargo Bank（ウェルスファーゴ銀行）の住居用物件のモーゲージ30年固定金利は
6.750%
という高さ。
これが投資物件対象のモーゲージとなると普通に7%を超えることになり、かなりの高金利です。
ここから来年に向けて更に金利が上昇することも考えられ、この動きに伴って不動産市場も大きく冷や水を浴びせられています。
ところが、大手銀行が6.750%というレベルの金利でモーゲージを提供する今の時期に
「金利は3～4%ですよ。」
と声をかけてくるレンダーがいるわけです。
この手の踊るレンダーが増えているのですが、このようなレンダーは怪しい金貸しなのでしょうか。
高利貸ではなく固定金利で3～4%台を謳ってくるということは少なくとも利息レベルでは高利貸しではなさそうです。
それどころか各大手銀行やモーゲージ会社の金利が急激に高くなりつつある中で、これら低金利モーゲージは
「昨年までの低金利の旨味をもう一度どうぞ」
と呼びかける訴求力が相当なレベルにあります。
なぜこれらのレンダーたちは低金利が可能なのでしょうか？
そこに危ない仕掛けはないのでしょうか？
とりわけ今のような金利が上昇し始めた市場においてはこれらのレンダーはかなり有利であり、
4.000% ↔ 6.750%
この格差がもたらす優位性はここからしばらく続くだろう高金利の期間において非常に有利な立場を保てることになります。
そこでこれらのレンダー活用を検討したい
住居物件購入希望者
投資物件購入希望者
の双方にとって大切なのは
- 各種レンダーの違い
- 融資条件の違い
についてよく把握しておくことです。
全てのカラクリを知り尽くした上で
「これなら安全」
と言えるのであればそれこそ恐れずに「金利格差」を上手に利用していけることになります。
ディールも跳ねる
このような低い金利のレンダーからの融資を使いこなすことは投資家としても大切な資質です。
この手の金融知識を深めることで、今の時期に
「この物価高はどうにからならないものか。」
「今の金利では物件購入はおいそれとは出来ないよ。」
そんな風に戦々恐々とする世相の中、そのベクトルとは正反対に
「ディールの春を謳歌する」
攻め方すら可能になるのです。
買い手市場が色濃くなる
その理由の一つとして、ここまでの時点でアメリカ不動産市場は昨年までとは打って変わって
「ほぼ買い手市場に変化した」
ということが言えます。
現在の金利上昇の局面では
「この高金利では物件購入に手が出せないな。。」
と購入そのものにしり込みするのみならず、仮にオファーが入ったとしても買主が
「高金利のせいで融資審査が通りませんでした。。契約を諦めます」
と高い金利による毎月の返済額が賄えないと判断されて融資審査を通らない結果、せっかく進展中の契約も途中で止まってしまうこともしばしばです。
そうすると買主としては結構なレベルで
- 価格
- 条件
の双方で妥協せざるを得ないことになります。
平均家賃も上昇している
もう一つの理由として、先日まで確認してきたように
「全米で平均家賃が大きく上昇した」
という経緯があります。
すなわち先の買い手市場の事実と合わせると
価格面で妥協せざるを得ない（👇価格値下げ）
けれども家賃は大きく上昇した （👆収入アップ）
ここの格差により、キャップレートが改善し始めている地域市場も現れているのです。
ここに加えて
「金利は4%程度で済む」
となるからには
「昨年までのパンデミック以降の時期よりもディール物件が掴める」
という可能性が見え始めているのです。
そこでそのような「春よ再び」の流れを享受する上では、冒頭にご紹介したような
「このレンダーはなぜこんなに金利が安いのか」
というカラクリをよく把握しておく必要があります。
同時に、
「順当に大手金融機関から融資を受けたいけれども時節を待つ」
とする人々も多くいますので、今のタイミングでアメリカ不動産金融のイロハについておさらいしておきましょう。
不動産金融の流れを大局から見て、その潮流にある
金利の高い大手銀行・モーゲージ会社
金利の低い金融機関
のそれぞれの特徴を掴んでおくと、慌てることなくファイナンシングに取り組むことが出来ます。
ある程度の専門的な仕組みと用語に触れますが、難しい話は最低限に留めながら大まかに見ていきましょう。
明日に続けます。
