こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産金融についてお伝えしていますが、少し横に逸れます。
先日、自分のポートフォリオ内のとある物件にテナントが付きました。
アメリカ不動産の年間サイクルは過去2年間は特殊な環境下で特異な動きをしていましたが、本年からは概ね通常の年間サイクルに戻っています。
加えて現在は急激に上昇した金利が影響していますから
⇛ 年間サイクルによる市場の縮み込み
⇛ 高い金利による買い控え（様子見）
の双方で、真冬の寒さへと突入する今はより買い手市場の様相が深まっている段階です。
そんな市場の調子にある中、今回テナントが入居した物件には賃貸市場に出してから45日間ほどの期間を要しました。
この物件は日本円にして今のレートで毎月17万円以上の返済がある為、空室期間が長ければ長いほど不利になります。
もっぱら世の経済状況を考えた時に今は保守的に進めるべき時期ですから、このような時の為にポートフォリオ内のキャッシュポジションはそれなりに厚くしてあります。
極端な話し向こう数年テナントがつかずとも問題ないくらいの体制にしており、マーケティングは現地のプロパティマネージャーに任せている為にすっかり忘れていたのですが、ふとテキストメッセージで
「テナントがつきました」
と連絡が来て結局は2カ月とせずにテナントがつくことになりました。
もちろんテナントが付いたことには安堵しますし、ここからのモーゲージ返済は家賃収入で賄うことになりますので出血は止まることになります。
それでも
「テナントがしばらくつかないなら、それはそれでいいや」
くらいの気持ちでいましたので、逆に今の真冬に突入する時期でも45日間ほどで入居が決まったことで
「やっぱり、アメリカ不動産は資産形成として手堅いな」
と改めて感じたのです。
変数をコントロールする
当ブログで時折触れますが不動産投資の本質は「不動産事業」であり、世にごまんとある事業と何ら変わりません。
特に前述の物件のように融資を引いて購入する物件であれば借金に対する返済責任が生じ、
⇒ テナントへの責任
⇒ モーゲージ会社への責任
という、主に2つの責任を抱える事業を展開することになります。
現地に雇うプロパティマネージャーはいわば固定給ではなく家賃に対する一定のパーセンテージで報酬を支払っている従業員のようなものです。
修繕判断も最終的には自分の責任であり、プロパティマネージャーからの報告を受けて指示出しをする上では丸投げというわけにはいかず、事業主として現場に適切に指示を出す必要があります。
ちなみに事業主とはいえ、プロパティマネージャーに対して威張り散らしてはいけないのはこれもまた世にある全ての事業と同じです。
プロパティマネージャーも大切な人材であり、当然ながら人としての感情がありますから
⇒ 報酬を支払っているからといって上から目線で威張り散らすオーナー
⇒ 同じ目線で一緒に物件を管理する仲間として敬意を払いながら接するオーナー
このうち、どちらのオーナーの物件に力を入れたいかは推して知るべしです。
かくして不動産投資の本質は正に不動産事業であればこそ、その成功の鍵も「変数のコントロール」にあります。
冒頭に触れた物件の場合でも、しばらくテナントがつかなくとも構わないと思いながらも結局は間もなくしてテナントがついてしまうのは
- 成長市場
- 市場内の立地
- 物件の特徴
- 物件の状態
- 賃貸競争力
これらの変数をコントロールしていたからです。
本シリーズでは今の市場における優位性を獲得するべく不動産金融のイロハを改めて俯瞰していますが、不動産事業においては「借金」もまた変数の一つです。
- どのレンダーから融資を受けるのか
- どのタイプの融資にするのか
- 金利はどこに定めるのか
- 融資を引いた後のリスクをどのようにコントロールするのか
その一つひとつの変数を正確に理解し、想定外のことが起こったとしても想定内の範囲に落とし込めるように変数をコントロールしていく必要があります。
そして
市場に関わる変数
物件に関わる変数
融資に関わる変数
これら全てをコントロールしながら不動産事業を展開していくと、かなりの確率で不動産をして安定した資産形成が成就することになります。
「でも、借金をせずに購入した方がより安全なのでは？」
といえば「返済に対する責任がない」という意味ではその通りですし、借金がない方が安全度の高い投資になるのは間違いありません。
事業でいうなれば
「借金も株式上場もせず、自己資金だけでやっていきます」
というようなものでしょうし規模は小さくともその方が安全です。
けれどもリスクを取るか否かは言い換えると「変数のコントロール」の問題となり、
「融資を受けてビジネスを展開する」
「融資を受けて賃貸物件を購入する」
このどちらも変数のコントロールがキモになる上ではその本質に違いは全くありません。
そこでアメリカ不動産投資において融資を受ける場合の変数のコントロールはどこに主軸を置くべきかを再確認しておきましょう。
不動産金融について、明日に続けます。
