Trust（トラスト）たる条件

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Noninstitutional Lenders（非制度的レンダー）の中でも出資型のタイプについてお伝えしています。

不動産金融で自分自身が融資を受ける目的は物件購入ですが、

「自分で物件は購入せず、出資するだけでよい」

という場合はこのNoninstitutional Lenders（非制度的レンダー）であるTrust（トラスト）に出資する方法が考えられます。

この場合は自分自身は

• 購入
• 運用
• 売却

に関する知識と経験がなかったとしても、出資することで純粋にリターンのみを受け取れるのです。

そしてReal Estate Trust（リアルエステートトラスト）の利点の一つは昨日お伝えしたように

「二重課税を避けられること」

であり、Trust（トラスト）の部分では非課税となる為にその分がリターンに還元されることになります。

とはいえ、

「Trust（トラスト）として登録すれば自動的に法人レベルでは非課税になる」

というわけでもなく、きちんと税制に沿ってTrust（トラスト）を運用していない場合は同年の利益に対して法人レベルでの非課税が実現しない可能性も考えられます。

この点はやや専門的な話になりますが、もしも自分がTrust（トラスト）に出資する場合には

「あれ、この体制では二重課税になるんじゃないか？」

と自分でTrust（トラスト）の適正を判断できることになりますので、ここではTrust（トラスト）たる最低条件を押さえておきましょう。

Trust（トラスト）の条件

Trust（トラスト）法人として定義される形態としてReal Estate Trust（リアルエステートトラスト）の場合は

REIT（Real Estate Investment Trust：不動産投資トラスト）

REMT（Real Estate Mortgage Trust：不動産モーゲージトラスト）

Combination Trust（コンビネーショントラスト）

の3種類があり、最後のCombination Trust（コンビネーショントラスト）はREITとREMTが組み合わさったものです。

そしてこれらのTrust（トラスト）がその活動をきちんと認可される為には、下記のような条件をクリアすることが求められます。

ここでは簡潔に主な条件を並べてみます。

Trust（トラスト）運営基準

• Trust（トラスト）は出資者への売却を主な目的として物件を保有できない
• Trust（トラスト）への出資者数は最低でも100名
• 出資者の保有率は明確な証明書の形を持って証明されねばならない
• Trust（トラスト）の営業利益の95%以上は投資活動からの利益でなくてはならない
• Trust（トラスト）の営業利益の75%以上は不動産投資活動からの利益でなくてはならない
• 12ヶ月以下の期間のみ所有していた株もしくは証券の売却、もしくは保有期間が4年以下だった不動産物件の売却からの利益が総利益の30%を超えてはならない
• 年間利益の95%は出資者に還元されなくてはならない
• Trust（トラスト）の収入はすべてパッシブインカム（不労所得）と見なされる

。。。

Trust（トラスト）運営に主だったルールを羅列してみましたが、簡単に見るだけでもそれなりに細かい規定があることが分かります。

一言でいうなれば、Real Estate Trust（リアルエステートトラスト）は出資者に対してその名のごとく不動産投資を通して利益を還元する法人でなくてはならず、かつ 二重課税はなされないという利益を享受する上では上記のような細かい規定をクリアしていなければならないのです。

より厳密には

「Trust（トラスト）の営業利益の95%以上は投資活動からの利益でなくてはならない」

「Trust（トラスト）の営業利益の75%以上は不動産投資活動からの利益でなくてはならない」

とあるように、その利益のほとんどが投資活動からの利益である必要はあるものの、25%は不動産投資以外からの収益でもよいとされていることが分かります。

それでも

「保有期間が4年以下だった不動産物件の売却からの利益が総利益の30%を超えてはならない」

というルールから、古い物件を修繕して短期で売却益を得るフリップ行為からの利益は30%までしか許されないということですから、ほとんどの利益は純粋に不動産運用からの利益となる必要があるのです。

これらの前知識をもって、出資者としてはReal Estate Trust（リアルエステートトラスト）に対しては

• マネージャーは誰なのか
• 過去の運用実績はどうか
• どんな物件に投資がなされるのか

等はより細かく調べておく必要があります。

母数となる上記の運用規定さえ順守したとしても保有する物件とその運用方針はTrust（トラスト）毎に違いがある為、そこから先は自分自身で運用元の良し悪しを判断する必要があると思うのです。

そこでReal Estate Trust（リアルエステートトラスト）に分類される

REIT（Real Estate Investment Trust：不動産投資トラスト）

REMT（Real Estate Mortgage Trust：不動産モーゲージトラスト）

Combination Trust（コンビネーショントラスト）

について、それぞれの特徴を簡単に見ていきましょう。

明日に続けます。