金融意知識武装で詐欺を避ける

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Noninstitutional Lenders（非制度的レンダー）に分類されるPrivate Loan Company（プライベートローンカンパニー）についてお伝えしています。

アメリカ合衆国の歴史はその始まりが移民により開拓された土地であり、多人種で構成される国です。

開拓は東から西へと広まり、地政学的に有利な位置にあることから現在も優位な立場を取り続けています。

けれども民主主義下の法治国家を謳うこの国も過去の開拓史から近代史まで実行力のある法整備はほとんどなされていない時期があり、不動産業界でも物件売買において詐欺行為が数多くありました。

• 家主
• 買主

の双方がいる時に弱い立場は常に買主であり、

⇛ 物件瑕疵を知らされていない

⇛ 抵当が入れら得ていることを知らされいない

⇛ 土地の範囲すら事実を知らされていない

等の不利な条件下に、購入した後に後悔するパターンが多く見られたのです。

後に1900年代にカリフォルニア州を先頭に不動産取引に関する法整備が今日まで繰り返されており、今では

• エスクロー会社
• タイトル会社

の双方の支援の下に売買取引を行う上で、少なくとも取引のシステムとしては売主が買主を騙すことは極めて難しい体勢が仕上がっています。

そして物件の所有権に関わるタイトルと同時に、もう一つ買主が騙されてはいけないのは

• 融資条件
• 融資組み発生する費用
• 返済計画と返済額

といった融資に関わる条件です。

本シリーズでは不動産金融の位置づけて機関レンダーと非制度的機関レンダーをみてきましたが、

• 商業銀行
• プライベートローンカンパニー

の両者を比較した時に特に気をつけたいのは連邦政府や州政府の規制が最も少ない後者です。

前述の不動産権に関するタイトルと同時に、特に高利貸しによる暴利を得る行為で買主が涙を飲む事例が過去には数多くありました。

過去の被害者の多くは英語の読み書きができない移民であり、

• その契約書に何が書いてあるのか分からない
• 英語表現の詳細が把握できない
• 結果として物件を没収された

という被害が多発していたのです。

この点も現在までにかなり法整備がなされ、過去と比べると現代のアメリカ不動産金融も随分と取引しやすい時代になったと言えます。

とはいえ性悪説が中心となるべき金融業界では油断は禁物であり、仮にこれらの法整備が撤廃された場合はまたたく間に金融業界は過去のような詐欺まがいの行為が横行する世界に戻らないとも限りません。

本シリーズの最後として、アメリカで融資を受ける際に事前に把握したおきたいトラブルを避けられるポイントを押さえておきましょう。

Truth in Lending Act（トゥルース・イン・レンディング・アクト）

アメリカの金融業界が法に則って進められる要となる法律の一つに

Truth in Lending Act（トゥルース・イン・レンディング・アクト）

があります。

Truth in Lending Act（トゥルース・イン・レンディング・アクト）は1968年5月29日に施行された別名

Consumer Credit Protection Act（コンシューマー・クレジット・プロテクション・アクト）

と呼ばれる法律です。

前述のように開拓史から金融業界では詐欺まがいの融資は頻繁に行われてきた事情があり、その法整備が十分でない時期には金融業者の中でもプライベートローンに属する個人融資においては騙されるケースがよくありました。

1968年5月に施行されたTruth in Lending Act（トゥルース・イン・レンディング・アクト）は金融業界の融資行為に対し、お金の借り手にとって公平な取引となるようにその透明性に大きくメスを入れた法律となります。

そしてTruth in Lending Act（トゥルース・イン・レンディング・アクト）の中で金融取引に最も大きな影響を与える法令が

Regulation Z（レギュレーション・ゼット）

です。

Regulation Z（レギュレーション・ゼット）のポイントは

• 対象となる金融取引に派生するコストを全て明確に開示すること
• （その金融取引に関連するコスト明細を確認する上で）　取引開始から3日以内であれば無条件に契約を解除できること

であり、これにより融資を受けようと試みる借りての立場では

⇛ 融資を受けるにあたり自分の負担となるコストを全て事前に確認できる

⇛ 契約開始から3日以内であれば契約を自由に解除できる

こととなり、反対にいえばコストの見積もりを確認してかつ契約開始から3日を過ぎたのであれば

「私は騙された」

とは言えないことになります。

このRegulation Z（レギュレーション・ゼット）は消費者金融と同時にアメリカ不動産金融にもそのまま適用されており、融資を受けんとする物件の買主はレンダーから一番最初にローンに関する明細を受け取ることになります。

そこで実際に使用されている融資コストの見積もりを元に自分でチェックするべきポイントを見ていきましょう。

明日に続けます。