こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
来年に向けて価格の変化を見立てています。
「2024 ～ 2025年に向けて平均価格は下がり続ける」
「いや、2023年から上昇も見られる」
と全く正反対の見方がある中で本稿の時点で全米平均価格は
「下がる」
方向に振れています。
厳密にはアメリカ市場もまた「地域市場の塊」ですから
⇒ 価格は上昇を続けている
⇒ 価格は下落しつつある
という双方の地域市場が見受けられます。
ここは予想どおりで、
キャピタルゲイン市場
ハイブリッド市場
キャッシュフロー市場
の3つの中では
キャピタルゲイン市場
ハイブリッド市場
において大なり小なりの下げが確認できます。
普通に考えれば資産バブル期を通して
「過度に膨らんだものは萎む」
のは当然ですから、地域毎に違いが見受けられるとはいえ
「2024 ～ 2025年に向けて平均価格は下がり続ける」
という見立ての方が方向性としては正しいのではないでしょうか。
けれどもより認識を正すのであれば「現在の値下がりは暴落ではない」ことは確実です。
ここまでを整理しながら見直すと、
⇒ 供給不足がより深刻になる
⇒ モーゲージ金利上昇が落ち着いている
⇒ 今回はインフレ主導の景気後退
⇒ 失業率は依然として低いまま
という、間違っても価格の暴落或いはそこから引き金となる金融危機とは相容れない状況にあります。
それこそ
「膨らんだものが萎む」
という自然現象に近い状態であり、普通に考えれば
「パンデミック以前の価格、或いはそれを少し上回る価格」
に落ち着くのが妥当と言えそうです。
大衆心理を誘導する要素
そして不動産物件も一つの商品である以上は
「需要と供給のバランス」
で価格は定まるものであり、言い換えるとそこに大きく影響するのは大衆心理です。
経済の実態は心理経済であり、
「こんな好条件はない。買うのは今。」
「これは高くてとても手が出ない。」
「今こそ大きく値引きを要求できるとき。」
そんな行動するか否かを決断させる要因に大衆心理はなびいていくことになります。
その意味でたった今は
「物件が買い時と考える就業人口は16%」
というのですから、少なくとも大衆心理としては
「今は購入しない」
方向に向いており、この傾向はしばらく続きそうです。
そこで来年以降の価格の動向を正しく見立てるヒントとして、昨日までの
供給数の動き
モーゲージ金利の動き
インフレの動向
失業率の変化
これらの要点をまとめておきましょう。
供給数の動き
「せっかく掴んだ低金利を手放したくない」
「今市場に出すと買い叩かれてしまう」
そんな既存の物件オーナーに加えて
「新規プロジェクトはかなり縮小せねばならない」
そんな風に考えるデベロッパーの動向は供給数を確実に減らしていきます。
今の時期に需要は少ないものの、供給もまた少ないうえでは価格下落もさほど大きくはなく、少し需要条件が整うと価格はすぐに上向いてくる可能性があります。
モーゲージ金利の動き
そして頻繁に報道されることからも大衆心理にも影響を与えやすいのが、このモーゲージ金利です。
現時点では数字こそ多少の違いがあれども、MBA（モーゲージバンカーズ協会）の予想どおりに今は
「モーゲージ金利上昇が落ち着いた」
段階にあります。
もしもこれがMBAの予想通りに
「2023年から徐々にモーゲージ金利は下がっていく」
という価格軌道が実現するのならば、2023年に
「価格はわずかながらも上昇を始める」
というシナリオは起こりそうです。
インフレの動向
そしてモーゲージ金利に関する報道もさることながら、不動産業界に限らず経済界全体に影響を及ぼすのがFRB(連邦準備制度理事会)主導による政策金利の動きです。
先日は金利上昇ペースを緩める発表が（想定内とはいえ）かなりの衝撃をもって迎えられましたが、結果として来年以降のインフレ傾向が
⇒ このまま高止まりする
⇒ 落ち着きを見せる
⇒ にわかに下がり始める
のいずれに触れるかによって、その結果を見る大衆心理に大きく影響することになります。
ちなみにFRBとしては
「ペースを緩める」
と伝えているだけであり、過去と比較したときに高めの金利上昇が続くことに変わりはありません。
その意味では2023年を通して大衆心理が緊張を解くことはないように思いますが、結果としてインフレは
「意外にも落ち着いている」
ということになれば大衆心理も前向きになるのではないでしょうか。
失業率の変化
そして現時点での最も大きな好材料とも言えるのは失業率の低さです。
１．仕事がある
２．収入の証明が出せる
３．心に余裕がある（物件購入の意欲）
の流れで失業率の低さは購買意欲に直結していきますから、今のアメリカの雇用状況を見る限り
「条件さえ整えば物件購入に動きたい」
と考えている人々が多いことになります。
。。。
ここしばらく2023年以降に予想されている
「2024 ～ 2025年に向けて平均価格は下がり続ける」
「いや、2023年から上昇も見られるだろう」
とする正反対の論調に対して
「2023年には価格が上昇すると考えられる理由はあるのか」
という視点で見てきました。
たった今は全米平均としての価格は下がる傾向にありますが、これが2023年には上向く可能性も完全に否定できないのは確かなようです。
これらを踏まえたうえで、私(佐藤)自身が考える2023年の動きをまとめてみたいと思います。
