こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先だって不動産金融について長々とシリーズでお伝えしていたところ、意外にも好評を頂きました。
誰でも人生で突然起こり得るシナリオとして
⇒ 専門的すぎる話
⇒ 日々の生活ではほぼ関係がない
⇒ けれども調べる必要に迫られる
そんな場面はあるものではないでしょうか。
「特定の病気について深く調べる必要が出てきた」
「子供の進路に関わる情報が必要」
「遺産相続関係で深い知識が必要になった」
等、それまでは全く関係なかったけれども突然必要になり、かつ専門的に調べねばならない情報です。
当ブログは
「アメリカ不動産」
というかなりニッチな分野ではありますが、それでも
「アメリカ不動産の取引について深く知る必要が出てきた」
「物件の固定資産税額はどうやって調べればいいのか」
「ローンオフィサーとのやりとりでは何を気をつけるべきだろうか」
等、普段は全く必要ないけれどもいざとなると深い専門知識が必要になる類の情報をお届けしています。
毎日更新を繰り返す中で、知る必要に迫られた方々にとってお答えのヒントを用意することが出来れば幸いに思います。
Interest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）
そこで今回もアメリカ不動産金融に関わるQ&Aで進めますが、モーゲージ関連で受ける質問に
「Interest-Only Mortgageとは利息返済のみですよね？」
「元金の返済はずっとなしですか？」
というものがあります。
アメリカ不動産金融で「Interest-Only Mortgage」と聞くとき、それは読んで字のごとく
「毎月利息のみを返済するタイプのモーゲージ」
で間違いありません。
その契約内容には様々なパターンがありますが、一般的に自宅用物件を購入する方々が目にするInterest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）の場合、それは十中八九
ARM（Adjustable-rate mortgages：変動金利）
での契約になります。
Arm（変動金利）はFixed-Interest（固定金利）とは違い、「ある時期が来ると必ず金利が変動する」類の金利です。
「なるほど、Interest-Only Mortgageだと返済は利息だけでいいのか」
「じゃあ、元金を返済する必要がないのなら毎月の返済が楽でいいね！」
とだけ思いたいところですが、商売である以上はサービス/商品の提供者（この場合はモーゲージ会社）はしっかりと儲ける仕掛けになっているのがこの資本主義社会。
Interest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）の場合もお得に見せて、その先には儲けどころは整えられています。
Interest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）の利点と欠点について、それぞれ見ていきましょう。
Interest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）の利点
Interest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）の利点は何と言っても
「毎月の返済額が少ないこと」
これにつきます。
例えば30年固定金利の場合はほぼ間違いなくその返済スケジュールの内訳で毎月の返済は
- 元金一部
- 利息
の合計で構成されています。
そして返済期間が30年であればその内訳は
1年目から15年目 ⇒ 利息が元金よりも多いが、徐々に利息が少なくなる
15年目真ん中 ⇒ 利息と元金が同額
15年目から30年目 ⇒ 利息が少なく元金が多い
と変化していきます。
債務者にしてみれば前倒し返済によりその債権が終了となるとそれ以上の利益（利息）は入ってこないことになりますから、元金と利息のバランスでいえば前半の方が利息（利益）を多く回収できるように設定してあるのです。
これに対しInterest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）の場合は文字通り利息のみの返済ですから、固定金利の場合と同じように毎月の返済額は一定であるもののその内訳は全額が利息です。
例えば
「Interest-Only Mortgageで$300,000の融資を引いた」
「金利は4%だった」
という場合は
$1,000 =（（$300,000 X 4%））/ 12か月
の式で、毎月の返済は$1,000のみということになります。
ここに元金一部が加わると毎月の返済額はより高めになりますから、債務者としては返済が非常に楽なのです。
そこで
「家計簿のキャッシュフローを高めておきたい」
という場合、毎月の返済額が少なくて済むInterest-Only Mortgageは選択肢の一つということになります。
この場合は
「返済額が少なくて済む分を浪費に使おう」
ではなく
「浮いた$〇〇〇を別の〇〇に投資しよう」
等、より計画的に活用するのであればその利点を大いに享受できるのではないでしょうか。
けれどもこのInterest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）もまたあくまでも「金融商品の一つ」であり、提供者にとっても十分な利益があるように設計されていることも忘れてはいけません。
そこで今度はInterest-Only Mortgage（利息のみ返済モーゲージ）の欠点についてみていきましょう。
明日に続けます。
