こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産金融関係で頂戴する質問についてお答えしています。
米国に一時的に駐在する方々から頂戴する質問の中に
「モーゲージを組んで物件を購入したいです」
「クレジットスコアが必要なのは理解していますが、ゼロから開始する場合はどれくらいの期間で家を購入できるようになるものなのでしょうか？」
というものがあります。
アメリカは一昔前からクレジットカード社会であり、
「クレジット（信用）」
がないことには大きな買い物はできない社会になっています。
クレジットカードの始まりはレストランで食事をした男性が財布を忘れてしまい
「現金を持ち歩かずに済む方法があれば便利なのだが」
と思いたったのがきっかけなのだとか。
この小さな発想は現金を持ち歩く代わりにカードを持ち歩くことで
「現金を持ち歩く必要がない」
「多額のお金を持ち歩く必要がない」
という複数の利点から世に広く受け入れられるようになりました。
今では世界各国で当たり前のように使われており、使用するごとにポイントがたまるポイント制も加わり、実生活になくてはならない存在です。
そこで先の
「自分のクレジットスコアは最短でどれくらいで出来てくるものですか？」
という質問とクレジットカードには大いに関係があります。
それは、クレジットスコアとはアメリカ社会の
「借金をきちんと返済することで信用力を高めることができる」
という仕組みにおいて、この
「借金に向き合う姿勢と実績」
が「クレジットスコア」として数値化されたものだからです。
まずはクレジットカードを作る
そこで
「クレジットスコアはどうやって作るのか？」
といえば、
「クレジットカードを作って使い始める」
ことにしか答えはありません。
クレジットカードをもって
１．借金をする
２．その借金をきちんと返済する
を繰り返すことで実績を積み上げていくことになります。
ここで
「クレジットカードに申し込んだのですが、却下されてしまいました」
という矛盾を体験した方も少なくないかもしれません。
クレジットスコアをもって実績を数値化するためにクレジットカードをつくりたいのに、
「クレジットスコアがないため、あなたはクレジットカードをつくることが出来ません」
と断られてしまうパターンです。
そんな時に最も手っ取り早いのは
「セキュアカード」
を大手銀行で作ることです。
セキュアカードとは
「自分が預けた金額を上限として使用出来るクレジット機能をもったカード」
であり、例えば$800を預け入れたのであればそのセキュアカードの上限は$800となりその範囲で買い物に使うことが出来るようになります。
すなわちセキュアカード発行者としてはクレジットスコアがない個人にお金を貸すにしても先に融資上限を預かっているため、万が一債務不履行が起こったとしても保証があるわけです。
かくしてセキュアカードを使用し続けていくと、借金を返済することで実績が積み上がってくることになります。
そして
3か月～6か月
もすれば、やがてクレジットカード各社の方から
「クレジットカードを作りませんか？」
というダイレクトメールが届き始めることになります。
どれくらいのスコアが必要か
そこで裏の仕組みとして、借金と返済を繰り返していくとその実績はクレジットカード発行元から
大手クレジット機構（TransUnion, Equifax, and Experian等）
にその実績が共有されることになります。
これら大手クレジット機構はアメリカ社会の中で法人・個人のクレジット情報を握る最大のリソースであり
⇒ ローンを組んで車を購入する
⇒ モーゲージを組んで家を購入する
等の融資審査では必ず審査担当者はこれら大手クレジット機構のシステムにアクセスして
「この人物のクレジットスコアはどれくらいあるのか」
「返済が遅れる傾向はないか」
「借金が残っていないか」
等を調べることになります。
それでは自分のクレジット情報を有利に見せる為にはクレジットカードをどのように使うのが一番よいのでしょうか。
ここは大雑把なゴールデンルールになりますが、アメリカでクレジットヒストリーをつくる際に最もよいのは
「毎月の借金総額は上限額の30%以下に留めること」
「今月の借金は来月に全額返済すること」
「借金は期限日に、もしくはそれよりも前に必ず全額を返済すること」
と言われています。
これとは反対に
「今月は返済が少し遅れてしまった」
という場合は遅延に対してペナルティが加算されるのみならず、途端にクレジットスコアが落ちてしまうことになります。
けれどもその後に全額返済を数カ月継続することで、やがてクレジットスコアは自然と戻ってくるのです。
そして通常はクレジットヒストリーを作り始めるときの一番最初のスコアは「660」ですが、このスコアがやがて
Good score（700～759）
Excellent score（760以上）
へと増加していくことになります。
そこで物件を購入するのにどれくらいのスコアが必要になるかといえば、通常は
Fair score（650～699）
でも十分です。
すなわちクレジットヒストリーをつくり始めてからその実績が十分に反映される3カ月～6カ月後にはモーゲージの申し込みも可能ということになります。
それを踏まえると、アメリカでモーゲージを組んで物件を購入する場合は
「最低でもモーゲージを申し込む半年前にはクレジットヒストリーを作り始めることが必要」
ということになります。
ちなみにクレジットスコアはあくまでも一つの基準であり、
「クレジットスコアが与えられたら直ちにモーゲージが組める」
というわけでもありません。
クレジットスコアとはあくまでも借金返済実績を反映するものであり、クレジットスコアが良くても別の審査要素となる
「現在の収入は安定しているのか」
「毎月どれくらいの収入があるのか」
等はまた別の話になるからです。
また審査する側にしてみれば
クレジットスコア 660
クレジットスコア 750
このどちらにより信頼を置くかは明らかであり、間違いなく後者の方が有利に融資を受けることが出来ますから、出来るだけ高いクレジットスコアを手に入れてからモーゲージ申請をすることに越したことはないと思います。
