こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本年の締めくくりとして来年を見立てる最新情報をお伝えしています。
アメリカ不動産市場の来年の傾向は
「アメリカ不動産市場では内因で大暴落が発生する可能性は低い」
「価格調整は2023年も進む見込み」
になると予想されます。
年明け早々に全く違った方向に向かうこともあり得るかもしれませんが、少なくともたった今の時点で様々な方向からアメリカ不動産市場に働く力学を観察しているとこの2点が最も起こりそうなシナリオです。
そこでここから「価格調整は進む」という前提で
１．「どれくらいの下げが起こると、どれくらいの割合の物件がアンダーウォーター（融資額以下の価値）になるのか」
２．「購入時からのエクイティはどのように変化するのか」
という2つの指標で変化を捉えていきましょう。
今回もredfin.comに出されている統計をそのまま使い、来年の見立てをより明るくしていきたいと思います。
| 2022年11月～2023年12月の価格変化 | アンダーウォーターの割合 | 購入時からの価格上昇 （2021年1月～2022年9月に購入） |
| 変わらず | 1.60% | $44,279 |
| -4% | 3.40% | $27,318 |
| -8% | 6.30% | $10,950 |
| -12% | 10.30% | ($5,026) |
こちらは全米平均の統計となりますが、一つひとつの項目を簡単に説明します。
2022年11月～2023年12月の価格変化
まず一番左が
「価格変化の割合」
です。
2022年11月から2023年12月までに価格が変化するだろう予想値を示していますが、本統計では
- 変化がない場合
- マイナス4%下がる場合
- マイナス8%下がる場合
- マイナス12%下がる場合
の4つのパターンで予想が立てられています。
アンダーウォーターの割合
アンダーウォーターとは昨日お伝えしたとおりですが、一言でいえば
「物件価値が融資額よりも下がった状態」
です。
上の統計では左側の価格の下げに対し、その時点で
「アンダーウォーターにあるモーゲージの割合」
を示す数字となります。
購入時からの価格上昇
そして今回は
2021年1月～2022年9月
の期間に購入した物件が調査対象となりますが、一番左の
「価格が下がる割合」
に対し、それが実現した場合に
「購入時からのエクイティ（純資産）の増減はいくらか」
を示すのがここの欄になります。
プラスであれば購入時からの上昇分が正数、マイナスであれば下落分が負数で表現されています。
この前提をもってポイントを押さえていきましょう。
価格が-4%下落した場合
まず「価格調整は進む（価格が下がる）」とう前提で
「価格が-4%下落した場合」
から見てみましょう。
この場合は
2021年1月～2022年9月
の期間中に購入した物件の中で
「3.4%がアンダーウォーターになる」
ことが分かります。
1000軒中34軒がアンダーウォーターになるわけで、実際のところ価格が4%下がるレベルであればアンダーウォーターに陥る物件はそれほど多くはないことが分かります。
またここも補足すると、
アンダーウォーター = 債務不履行のリスク
ではありません。
- 物件価値が融資額以下になる
- 債務不履行が発生する
この2つは全く別の話であり、言い方を変えると
アンダーウォーター ⇒ 人力の及ばない外因
債務不履行 ⇒ 支払い能力に関わる内因
であり、仮にアンダーウォーターになったとしてもモーゲージ返済が継続できる限りは問題はありません。
そして注目するべきは価格が-4%下落した場合の「キャピタルゲイン（購入時からの価格上昇）の変化」です。
価格-4%下落の場合は$27,318がキャピタルゲインであり、すなわち3.4%のモーゲージ保有者がアンダーウォーターになるとはいえ96.6%のモーゲージ保有者は健全であり、かつ平均して
「価格が-4%下落したとしても購入時点からのキャピタルゲインは$27,318」
と、平均として十分なキャピタルゲインを保てることが分かります。
結果として価格-4%触れる程度では相対的に市場はびくともしないのです。
価格が-12%下落した場合
その一方で価格が-12%まで下がると話は違ってきます。
価格下落が-12%では
2021年1月～2022年9月
の期間中に購入した物件の中で
「10.3%がアンダーウォーターになる」
ということであれば、
「1000軒中、103軒がアンダーウォーターになる」
ということです。
割合としては決して無視できない軒数が融資を受けた当初よりも物件価値が下がることになります。
またこのレベルから注目しておきたいのはマイナスキャピタルゲインです。
あくまでも平均値ではあるものの
「価格下落が-12%になると購入時からの価格が$5,026下がっている」
との予想値。
そうすると、このレベルでは大半の人々が物件を購入した当初よりも資産が減少することになります。
ただしここも前述とややかぶりますが
- 資産が減少した
- 債務不履行となる
この2つはやはり別の話です。
資産としてその価値が購入時よりもマイナスになろうが
「モーゲージ返済は継続しています」
というのであれば全く問題ありません。
このことは前回の2007年以降の不動産価格大暴落の時も全く同じであり
「変動金利で返済金利が急激に高くなった」
「これ以上の返済は無理」
となったサブプライムローンの多くが債務不履行となり、かつアンダーウォーターの物件が続出して
「ショートセールのオンパレード」
となり、結果として負の連鎖で価格が大暴落していったのでした。
けれどもそれ以前からプライムローンで所有していた人々はモーゲージ返済を継続できた例が多く、ほぼ全員の物件価値が大きく減少したものの、影響はそれ以上でもそれ以下でもなかったのです。
明日に続けます。
