米国主要都市アンダーウォーターの割合 ～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカの主要都市ごとに

「価格調整進行の見立て」

を確認しています。

今回の統計は

「物件価格が4%減に至った場合のアンダーウォーターの割合が高い順」

に並べていますが、借金の元金残高が物件価値よりも高いアンダーウォーターの状態では仮に債務不履行が発生すると残された手段はShort sale（ショートセール）しかありません。

これはレンダーとしても最も避けたいシナリオであり、毎月のモーゲージ返済が継続できる限りは問題ありませんが、貸し手であるレンダーとしては冷や汗が続くことになります。

より厳密にはその債権はレンダーの手を離れてセカンダリーマーケットで売られ、他の債権と混ざって証券として投資家に売られている場合がほとんどです。

その意味ではアンダーウォーターの割合が高まるということは証券リスクも高まることになります。

そこで昨日までに確認した主要都市では

カリフォルニア州サクラメント

が最も潜在リスクが高いことが分かりました。

それとは反対に今日の残り半分の都市には

「ここから先の価格調整にも十分に耐え得るだろう都市」

が多く網羅されています。

ともするとこれらの都市は今回の資産バブル期の「勝ち組」と言ってもよいかもしれず、これらの地域に物件を購入した人々は枕を高くして眠ることが出来そうです。

残りの都市を一気に見ていきましょう。

米国主要都市アンダーウォーター率順 ～ ②

米国主要都市	アンダーウォーターの割合 (-4%の場合)	アンダーウォーターの割合 (-8%の場合)	アンダーウォーターの割合 (-12%の場合)	購入時からの価格上昇 (-4%の場合)	購入時からの価格上昇 (-8%の場合)	購入時からの価格上昇 (-12%の場合)
オハイオ州コロンバス	2.40%	5.50%	9.80%	$21,730	$10,092	($1,766)
カリフォルニア州ロサンゼルス	2.30%	4.50%	7.80%	$42,036	$8,720	($24,666)
カリフォルニア州サンノゼ	2.20%	4.10%	7.20%	($17,868)	($61,043)	($105,076)
オハイオ州クリーブランド	2.20%	4.60%	8.30%	$18,645	$10,182	$1,866
カリフォルニア州サンフランシスコ	2.10%	3.70%	6.40%	($69,515)	($119,110)	($170,637)
フロリダ州ジャクソンビル	2.00%	3.70%	5.70%	$48,808	$35,198	$21,563
オハイオ州シンシナティ	1.90%	4.30%	8.10%	$25,949	$15,391	$4,796
ノースカロライナ州シャーロット	1.80%	3.80%	6.30%	$41,664	$26,987	$12,163
ニュージャージー州ニューアーク	1.70%	3.10%	5.50%	$55,750	$34,963	$14,529
ロードアイランド州プロビデンス	1.60%	4.10%	7.80%	$37,789	$21,483	$5,260
ニューヨーク	1.40%	2.60%	4.70%	$45,024	$16,437	($11,271)
フロリダ州タンパ	1.30%	2.90%	4.70%	$62,118	$47,621	$33,152
ウィスコンシン州ミルウォーキー	1.20%	2.50%	5.10%	$23,803	$12,313	$1,176
フロリダ州オーランド	1.20%	2.80%	4.80%	$53,738	$38,862	$24,161
ペンシルベニア州モンゴメリー郡	1.00%	2.50%	5.50%	$33,272	$16,246	($900)
カリフォルニア州アナハイム	1.00%	1.90%	3.50%	$85,570	$48,947	$12,345
ニュージャージー州ニューブランズウィック	0.80%	1.90%	4.00%	$53,069	$33,837	$14,958
フロリダ州ウェストパームビーチ	0.30%	0.70%	1.40%	$88,158	$71,012	$54,538
フロリダ州フォートローダデール	0.30%	0.70%	1.80%	$74,308	$58,812	$43,931
フロリダ州マイアミ	0.20%	0.50%	1.40%	$94,621	$74,040	$54,299

上記の都市で何よりも注目したいのはフロリダ州の各地域市場です。

例えば一番下の

フロリダ州マイアミ

では今回ベンチマークとした

「物件価格が12%減少した場合」

でもアンダーウォーターの割合は1.4%と極端に低い状態です。

すなわち価格が12%下がってもほとんどの物件はその価値を元金返済以上に保たれると予想され、市場として非常に堅調であることが分かります。

同時に12%価格が下がったとしてもキャピタルゲインそのものは$54,299あたりを維持していると見込まれ、昨日見た

カリフォルニア州サクラメント

とは極端なまでに対照的であることが分かります。

同様に

フロリダ州ウェストパームビーチ

フロリダ州フォートローダデール

といった著名な富裕層の多い都市でも同様の傾向が見て取れ、このあたりは前回の2007年以降の不動産大暴落の時期とは全く様相が違うことが分かります。

先日はフロリダ州に引っ越した弊社と取引のあるプロパティマネージャーと日常会話をしていたところ

「パンデミック直後にフロリダ州に引っ越したが、ここは州税も払わないので最高だ」

と誇らしげに語っていました。

ここから先の価格調整の時期においても

⇒ 物件価値は十分に保てる見込み

⇒ 払う税金も少ない

となると、このあたりの魅力が広がるほど

「アフターコロナも強いフロリダ。後に続け！」

とばかりにフロリダ州への移住者も増えてくるかもしれません。

そうなると人口増加が続く好循環となり、フロリダ州の多くの地域市場ではより安定した物件運用が実現できるように思います。