こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカでの物件購入にかかる費用について概要をお伝えしています。
ここまでに見てきたとおり、物件購入の手続きに際し発生する費用は
１．オファーして契約が開始された直後
２．各種調査中
３．最後のクロージング
と段階を経て契約が進む中で徐々に発生してきます。
物件価格の一部となる手付金は売主との合意で契約が中止となる場合は手元に戻ってくる性質のお金ですが、
- Property Inspection Fee（物件調査料）
- Appraisal Fee（物件鑑定料）
これらは契約期間中に確実に発生する実費ですので（物件鑑定は融資を申し込む場合のみ）、契約を下りる場合でもある程度の支出は発生することになります。
ちなみに物件購入仲介の際に頻繁に頂く質問に
「もしも修繕交渉で折り合いがつかない場合は途中で契約を下りれますよね？」
「その際に手付金は返金されますか？」
という契約停止と手付金返金の確認があります。
答えとしては
「双方が納得する然るべき根拠によるお互いの同意があれば契約停止は可能」
であり、手付金は戻ってくることになります（テキサス州はオプションフィーを支払うことで無条件に契約停止可能）。
このことは
- 州政府規定の購入契約書
- 該当州のライセンスを有する弁護士が作成した購入契約書
であれば契約停止の基準も明記されているはずですし、売主と同意する限りは手付金が戻ってこない心配はありません。
ただし厳密には州ごとに多少の温度差があり、全米の手続きを比較すると
最も契約を停止しやすい州 … カリフォルニア州
最も契約を停止しにくい州 … アラバマ州
等の違いはあります。
カリフォルニア州はアメリカ不動産史でも常に全米に先駆けて不動産法を整備してきた州であり、その流れを汲んで現在に至るまでかなり柔軟な法律に守られています。
その一方でアラバマ州は全米で最も不動産法の整備が遅れている州であり、カリフォルニア州と同じように進めようと思うとてこずる部分があるのです。
ただし融資審査については州ごとの違いはほとんどなく、概ねどこでも標準化された連邦政府レベルの法律が色濃く出て手続きは平等化されているきらいがあります。
物件購入にかかる費用として、今日はLender Fee（レンダー料）について見ていきましょう。
Lender Fee（レンダー料）
融資を受けて物件を購入する際は
大手商業銀行のモーゲージ部門
各種モーゲージ会社
等のレンダーに融資を申し込むことになります。
各種手数料や金利の違いは事前に比較を済ませ、自分に最も合うと踏んだレンダーに事前に
Pre-Approval letter（プリアプルーバルレター）
を発行してもらい、
「私は$〇〇〇〇〇まで融資を受けられる可能性があります」
という証拠をもって目的の物件にオファーします。
そこでいざ契約が開始されたら融資審査も直ちに開始されるべきですので、
「オファーが通って契約が開始されました」
という連絡はすぐにレンダーに入れましょう。
そこで3日以内にレンダーから
「Loan Estimate（ローン見積もり）」
が届くはずですが、そこに記載されている
「Loan Costs（ローンコスト）」
がLender Fee（レンダー料）に相当する部分です。
Lender Fee（レンダー料）には純粋に自分が融資を受ける金融機関に支払う各種費用の相称で、その費用は概ね
Lender Fee（レンダー料）≒ 融資額の1～2%
になります。
例えば$400,000の物件で80%の融資を受ける場合は
$320,000（$400,000 X 80%）
の融資額に対し、
$3,200 ～ $6,400
の範囲で費用がかかることになりますので、多額の融資を受けるほど結構なLender Fee（レンダー料）を支払うことになります。
このレンダーへの直接の報酬となるLender Fee（レンダー料）の種類には次のようなものです。
Application Fee（アプリケーション料）
Application Fee（アプリケーション料）はそのまま融資申し込み料のことです。
ただし申し込み料とはいえLender Fee（レンダー料）に含まれていますから、クロージングに至らない限りは支払わないことになります。
Origination Fee（オリジネーション料）
Application Fee（アプリケーション料）とOrigination Fee（オリジネーション料）の違いがイマイチ分かりにくいところですが、日本語的には
「融資審査開始準備の手数料」
のようなもので、融資希望者から詳細情報を受け取って融資審査の段取りをするまでの初期手続きに対する費用として支払うことになります。
こちらもクロージングに至って始めて支払う類の費用です。
Processing Fee（プロセッシング料）
いざ申し込みがなされて必要な情報が集められると本格的な融資審査が開始されることになりますが、この融資審査の一連の流れを段取りするのが
Loan Processor（ローンプロセッサー）
であり、ローンのプロセスに対する費用をProcessing Fee（プロセッシング料）として支払うことになります。
Underwriting Fee（アンダーライティング料）
そしてローン審査がプロセスされる中で最も重要なステップが
Underwriting（アンダーライティング）
と呼ばれる、
「融資を受ける法人・個人の経済的リスク許容度を推し量る」
過程です。
融資を実施する上でその借金に対する返済は債務者から行われることになりますが、債務者となる融資申し込み者の経済的健全度がUnderwriting（アンダーライティング）を通して推し量られることになります。
このUnderwriting（アンダーライティング）を担当するのが
Underwriter（アンダーライター）
であり、Underwriter（アンダーライター）は
⇒ 金融機関に所属する専門家が行う場合
⇒ 外部の専門家に委託する場合
の2通りがあります。
ここにかかる費用がUnderwriting Fee（アンダーライティング料）として出てくるわけです。
物件購入にかかる諸費用について、明日に続けます。
