こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ある雨の日、所有物件の一つから
「天井から雨漏りがしている」
との連絡が入りました。
映像を送ってもらうと結構な量の水滴が天井から滴り落ちています。
その物件は複数戸が連なって建つタウンハウスの一つであり、この水滴のレベルであればここ最近の水漏れではなく
１．最初は屋根に小さい穴が開いていた
２．雨の日に少しずつ染み込んでいた
３．最初は少量の為に屋根と天井の間で止まり天井まで染みてくることはなかった
４．屋根上の穴がそれなりに広がり、雨漏りの量が増え、天井にまで滴り落ちるレベルになった
ことが考えらえます。
そこで真っ先に私(佐藤)が連絡したのは
HOA（Homeowners Association：管理組合）
です。
屋根が老朽化して雨漏りが確認できる時、その修繕を手掛けるのは「Roofer（ルーファー：屋根職人）」ですから、急いで屋根の専門家に連絡する必要があります。
けれどもこの時に私(佐藤)が屋根の専門会社ではなくHOAに連絡した理由は
「屋根の修繕はHOAの責任範囲」
だからです（＊HOA毎に修繕責任の範囲は違います）。
投資物件において
「HOA料はそれなりに費用がかかる」
「キャッシュフローが減少するからHOA加入必須の物件は避けるべき」
という声もありますが、私(佐藤)自身はそうは思いません。
ここは一つのトレードオフであり、上記のような
「雨漏りの修繕」
どころか
「屋根全体の交換」
「外壁の修繕」
「外回りのメンテナンス」
等、自分が所有する以外の
「Common area（コモンエリア：共有部分）」
についてはHOAが面倒を見てくれる場合が多いからです。
物件もまたモノである以上、経年劣化は必ず発生します。
そして
「自分の修繕責任となるハコモノの内側」
「HOAの修繕責任となるハコモノの外側」
のメンテナンス費の先を見立てて比較した時に
「これならHOA費用を支払ったとしても納得できる数字だ」
ということであれば、HOA Fee（HOA料）が発生する物件でもよいと思うのです。
HOA Fee（HOA料）
かくして昨日までに物件購入にかかる費用として
- Property Inspection Fee（物件調査料）
- Appraisal Fee（物件鑑定料）
- Lender Fee（レンダー手数料）
- Escrow Fee（エスクロー手数料）
- HOA Fee（HOA料）
の順番に進めてきましたが、最後のHOA Fee（HOA料）は上記のようなHOA（Homeowners Association：管理組合）に支払う費用です。
日本語ではいわゆる「互助会」に相当し、そのコミュニティに所属する物件オーナー達が費用を賄い合って
- HOA運営費用
- コミュニティ修繕準備金
として使うことでコミュニティを一緒に管理しているわけです。
このHOA Fee（HOA料）については厳密には物件購入契約期間中に発生する費用ではありませんので正しくは「物件購入費用」とはいえませんが
「物件購入後には必ず支払いが発生する」
類のものとして知っておく必要がありますので、自分が好みの物件を選ぶ時には必ず
- HOA Fee（HOA料）に加入必須の物件か（特定のコミュニティに所属しているか）
- HOA Fee（HOA料）はいくらか
- HOA Fee（HOA料）を支払う頻度は毎月か年に1度か
は確認するようにしましょう。
またその物件がHOA加入必須である場合、購入契約の最初の時点で必ず
HOA（Homeowners Association：管理組合）
に関する情報一式が提供されるはずです。
その中に「HOA運営財務諸表」が含まれているはずですので、それを見ることで
「年間いくら徴収されているのか」
「過去に運営費はどれだけかかっているのか」
「どんな項目に資金は使われているのか」
等が全て分かります。
そして物件オーナーが支払うHOA Fee（HOA料）はピンキリであり、高級コンドミニアムになると
「HOA料は毎月$3,000」
ということもあり得ますが、普通の物件であれば概ね
キャピタルゲイン市場 ⇒ 毎月支払い（$300 ～ $600）
キャッシュフロー市場 ⇒ 年に一度の支払い（$150 ～ $400）
というパターンが平均的なように思います。
支払い忘れに注意！
そこでこのHOA Fee（HOA料）ですが、実は物件購入後のオーナーによる
「HOA Fee（HOA料）の支払い忘れ」
が少なくありません。
HOAに所属する以上はHOA Fee（HOA料）の支払いは必須であり、滞納し続けていると何と「物件の差し押さえ」の憂き目にすら会ってしまいます。
「HOA料の支払いを怠って物件を差し押さえらえました」
という話は流石に聞いたことがありませんが、本質的にHOAは物件を差し押さえられるくらいの権限をもっているのです。
そして物件購入後にありがちなのは
「HOA支払いが必要なのは知っていたけれども、支払い方が分からず本人も忘れていた」
というパターンです。
自分自身が居住する物件であればHOAから支払い案内も届きますので忘れてしまうことはほとんどないと思いますが、もしもこれが投資物件であれば
⇒ HOA案内は物件に届いていた
⇒ テナントが受取ったまま放置されていた
ということも起こり得ます。
そこでHOA加入必須の物件を購入し、特にそれが賃貸用物件で自分が暮らさない場合は
- HOA事務所への郵送物宛先の変更連絡（請求は自宅に送ってもらえるように郵送先を変更）
- 支払い方の確認（大抵はポータルサイトで自動引き落としも可能）
は必ず実施するようにしましょう。
