昨年以来、米ドルで資産運用を志す方々からのコンサルティング依頼が急増しています。
弊社ではアメリカ不動産コンサルティングに加え、州規制当局に登録されるRegistered Investment Advisor (RIA)としてアメリカ国内での資産運用全般のコンサルティングも提供しており、内容は不動産投資以外となりますが、初心者の方々からのご質問を総括する意図で株や債券に関するまとめ記事を1月7日から期間限定であげさせて頂きます。
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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨今の資産バブル後の調整を経て再ブームが期待される10都市
Atlanta, Georgia（ジョージア州アトランタ）
Raleigh, North Carolina（ノースカロライナ州レイリー）
Dallas-Fort Worth, Texas（テキサス州ダラス・フォートワース）
Fayetteville-Springdale-Rogers, Arkansas-Missouri（アーカンソー州/ミズーリ州フィヤッテビル・スプリングデール・ロジャーズ）
Greenville, South Carolina（サウスカロライナ州グリーンビル）
Charleston, South Carolina（サウスカロライナ州チャールストン）
Huntsville, Alabama（アラバマ州ハンツビル）
Jacksonville, Florida（フロリダ州ジャクソンビル）
San Antonio, Texas （テキサス州サンアントニオ）
Knoxville, Tennessee（テネシー州ノックスビル）
についてお伝えしています。
昨日は
Atlanta, Georgia（ジョージア州アトランタ）
Raleigh, North Carolina（ノースカロライナ州レイリー）
の2つの都市を見てきましたが、両都市に共通するのは
「人口は順調に推移している」
という事実です。
国単位でもそうですが、
⇒ 人口が増え続ける国
⇒ 人口が減り続ける国
この2つを比較した時にどちらの国が将来の成長が期待できるかは誰もが理解できることです。
このことは不動産市場でも同じであり、一過性の人口増加ではなく長年続く人口増加が見受けられるようであれば、その市場の将来がどのように推移するかは容易く想像できます。
少し前に確認したデトロイト市の人口は1950年までは人口増加が続いていたものの、それ以降は人口が減少する一方でしたが、これは自動車を中心とする巨大産業が街から去った為に
「仕事がない」
という理由で人口流出が始まったことに起因しています。
反対に人口増加が続く都市では
「雇用機会が充実し続ける以上は人口増加が続く可能性が高い」
と言えるわけで、それに伴って
「不動産価格も上昇基調が続く可能性は高い」
ということになります。
Dallas-Fort Worth, Texas（テキサス州ダラス・フォートワース）
3番目にテキサス州ダラス・フォートワースを見ていきましょう。
テキサス州ダラス・フォートワースは恐らく南部で最も安定度の高い経済成長を誇る市場であり、私(佐藤)自身も当地の安定度合いを肌身で感じています。
物件価格は両都市でそれぞれ
上のように推移しており、ダラス市場の方が価格調整の度合いは大きいようです。
それぞれの人口推移を見てみると
このように双方共に順調な人口推移が続いています。
ダラス・フォートワースは歴史的にも共に成長を綴ってきたエリアですが、上の物件価格と人口推移を見る限りは
「ダラス市場よりはフォートワース市場の方が安定度が高い」
ということが言えるかもしれません。
知名度としてはフォートワースよりもダラスの方が有名ですが、人口増加と不動産価格の推移を見る限りは安定度はフォートワース市場の方が高いように見えます。
そこでこれら2つの都市の非農業部門雇用者数の変化を見てみると、
このようにアトランタ市場と同様に全米平均よりも高い推移で雇用者数が伸び続けており、現在は前年比で6%を超える伸びが保たれていることが分かります。
テキサス州ダラス・フォートワースも紛れもなく順調な人口推移をして高い経済成長率を保てる土俵があり、パンデミック以降にこれだけ安定している上では早期にブームが再来するのも「さもありなん」と思えます。
Fayetteville-Springdale-Rogers, Arkansas-Missouri（アーカンソー州/ミズーリ州フィヤッテビル・スプリングデール・ロジャーズ）
引き続いて
アーカンソー州/ミズーリ州フィヤッテビル・スプリングデール・ロジャーズ
を見ていきます。
これらの地域は厳密にはアーカンソー州内になりますが、定義としては州境を越えた上隣のミズーリ州までの地域を含む総称です。
中西部に位置するこれらの地域はスクエアーフィート単位の価格の推移で見てみると
このように推移してきました。
過去一貫して無理なく価格上昇が続いてきたものがパンデミック以降に加速し、昨年7月以降は価格調整が始まったものの、すぐにその下げは落ち着いていたことが分かります。
また当地の人口増加は中心となるフィヤッテビルを見るだけでも
このようにパンデミック全く関係ないかの如くに一直線に人口が増え続けています。
人口ボリュームこそ先のダラスのような大都市圏と比較すると少ないものの、将来の不動産需要がどのように推移するかを知るには十分です。
そして当地の非農業部門雇用者数は
このように絶対就業者数が順調に上向いており、パンデミック以前よりも大きく伸びつつあることが分かります。
先の人口増加と合わせて考えるとパンデミック時にも「引っ越し先にふさわしい」と認識される都市であり、中西部に位置する当地は不動産市場としても非常に将来性が高いことが分かります。
フィヤッテビル・スプリングデール・ロジャーズも本年以降、早期にブームが再来する可能性のある市場としては間違いなさそうです。
明日に続けます。
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