こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
年が明け、本年も不動産市場の年間サイクルの底を抜けつつあります。
この1月末から2月初旬にかけて大底を潜り抜け、3月からは本格的に市場が活発化し始めるのが例年のパターンです。
昨今はパンデミックの影響で
売買市場
賃貸市場
の双方が大きく影響を受けましたが、コロナウイス各種がかなり下火になりつつある今、下手をすると佐藤の周辺では
「インフルエンザの方が危険」
「コロナウイルスは許容範囲」
という見方をする人々が多く、同時にオフィス回帰の動きもそれなりに見られるようです。
昨年末から
- 金融業界
- IT業界
を中心にかなりのリストラが断行されましたが、アメリカ全体としての雇用数は伸び続けています。
そして最近のリストラ圧力が関係あるかは分かりませんが、会社勤めの社員に対して
「全社員、オフィスに戻るように」
「週に〇度はオフィスワークを再開するように」
そんな積極的なオフィス回帰の動きがあるのも事実です。
知人の一人は暮らすアパートから歩いて5分ほどの距離に職場オフィスがあるためによいのですが、多くの人々は通勤が伴う上で嫌々戻る人々も少なくない様子。
そしてこの傾向を受けて
「オフィス賃貸」
に関する動きもこの年明けから徐々に動き始めているようです。
オフィス物件を借りる際には当然ながら「オフィス賃貸契約」を結ぶことになりますが、
住居用物件の賃貸契約
オフィス物件の賃貸契約
この2つは
住雇用
職場用
と全く異なる性質を持つためにその契約内容もほぼ違うことになります。
特に初めてオフィス賃貸契約を行う人々にとってはよく分からない
独自の家賃体系
独自の専門用語
を目にすることもしばしばです。
そこでオフィス賃貸市場が動き始めている今、
「分かりにくいオフィス賃貸契約条項」
についていくつか触れてみたいと思います。
まずはオフィス賃貸契約独自の用語として住居用賃貸契約書ではほぼ目にすることのない
Recapture Clause（リキャプチャークラウズ）
についてです。
Recapture Clause（リキャプチャークラウズ）とは
どこの国のどんな契約書でもその内容は複数の
Clause（クラウズ：条項）
で構成されています。
それぞれのClause（クラウズ：条項）は特定の内容に特化した約束事や規定が段落内に書かれており、契約書の見方はこのClause（クラウズ：条項）毎にそのポイントを押さえていくと理解し易いと思います。
そして
住居用物件の賃貸契約
オフィス物件の賃貸契約
の双方に独自のClause（クラウズ：条項）がありますが、オフィス賃貸契約の中でもおそらく誰もが初めて目にするだろう状況の一つが
Recapture Clause（リキャプチャークラウズ）
です。
Recapture（リキャプチャー）
という言葉には
「Re（再度の、繰り返しの）」
「Capture（捉える、捕まえる）」
というニュアンスがあり、すなわち日本語的には
「取り戻す」
という意味合いになります。
この
「取り戻す」
とはオフィス賃貸契約書内では何のことを言うのでしょうか？
「〇〇（誰）が〇〇（何）を取り戻す」
という表現で言えば、ここで言う誰とは「物件オーナー」のことです。
そのオーナーが何を取り戻すのかといえば、これは「占有権を取り戻す」意味になります。
アメリカ不動産権と一口にいっても厳密には
不動産権 = The Bundle of Rights（権利の束）
であり、そこには
Right of Possession（占有権）
Right to control the property within the framework of the law（法で定義される範囲内での資産管理）
Right of enjoyment（法に沿って資産を利用する権利）
Right of exclusion（他人による資産への侵入や利用を拒む権利）
Right of disposition（資産を売却、相続、譲渡、あるいは放棄する権利）
という5つの権利が束ねられています。
この中で貸主と借主の間で「賃貸契約」を結んだ場合、借主は上の5つの権利の1つである
Right of Possession（占有権）
を法的に取得するのです。
借主としては賃貸契約をもって一時的にこの「占有権」を取得することになり、法的に占有権を有するからこそ
「物件を占有して使える」
となります。
そこで
「Recapture Clause（リキャプチャークラウズ）」
のニュアンスは前述にように「取り戻し条項」ですから、家主は
「Right of Possession（占有権）をオーナーが取り戻す」
ことが出来ることになります。
家主が占有権を取り戻すとは穏やかならぬ表現のように思えますが、借主が占有権を取られてしまうということは実際に
「借主はそのオフィスにはもう滞在できない」
結果になり、すなわちこのRecapture Clause（リキャプチャークラウズ）はそのまま
「退去命令」
とも同義と言えます。
そうするといよいよ借りる側としては賃貸契約を交わすにあたり
「どんな時にRecapture Clause（リキャプチャークラウズ）が発動するのか？」
を理解しておくことが大切ですが、単純に想像できるのは
「家賃を滞納して不履行が続くと発動するのでは？」
という家賃に絡んだ発動です。
けれども実はオフィス物件の賃貸契約書に出てくるRecapture Clause（リキャプチャークラウズ）は家賃不履行により発動されるものではありません。
オフィス賃貸契約においてRecapture Clause（リキャプチャークラウズ）を発動させてしまうきっかけについて、その詳細を見ていきましょう。
明日に続けます。
