こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
オフィス賃貸契約でよく目にする
Recapture Clause（リキャプチャークラウズ）
についてお伝えしています。
世にある全ての契約書がそうであるように賃貸契約も数多くのClause（クラウズ：条項）で構成されています。
中には聞き慣れない条項があるものですが、商業物件賃貸契約の場合はそんな聞き慣れない専門用語の一つがRecapture Clause（リキャプチャークラウズ）です。
Recapture Clause（リキャプチャークラウズ）の意味そのものは
「占有権を取り戻す」
であり、5つある不動産権の中でテナントが有する
「建物を占有する権利」
を契約期間の途中で家主が取り戻すことが出来る条項になります。
Recapture Clause（リキャプチャークラウズ）が発動するには条件がありその発動条件が条項に詳しく記載されていることになりますが、その発動のきっかけとなるのは
「家賃不履行」
意外の理由です。
アメリカ不動産で見るRecapture Clause（リキャプチャークラウズ）について、その起因となる2つの要因を見ていきましょう。
約束の利益が出せない時
Recapture Clause（リキャプチャークラウズ）が発動してしまう第一の理由は
「（テナントが）約束の利益が出せない時」
です。
「約束の利益が出せない？テナントのビジネス利益と家主に何の関係があるのか？」
と思ってしまうところですが、ここは大いに関係がありこれもまた契約上の約束なのです。
このことを理解するには最初に
住居用物件賃貸
商業用物件賃貸
の違いについて知っておく必要があります。
住居用と商業用ではその物件用途に大きな違いがあることは容易に想像できると思いますが、その商業用賃貸の中でも種類は
- オフィス
- リテール（小売業用途）
- インダストリアル（工場用途）
等に分かれ、かつそれぞれに対する「家賃体系」は大きく違ってきます。
よく知られている家賃体系の一つでNNN（トリプルネットリース）は
「基本家賃」+「固定資産税・保険・メンテナンス料の割合」
という課金体系ですが、これとは別にさほど知られていない家賃体系の一つが
Percentage Lease（パーセンテージ・リース）
です。
Percentage Lease（パーセンテージ・リース）の場合は
「基本家賃 + 売り上げの〇%」
が内訳となり、基本家賃が安い代わりに
「売り上げの〇%を家賃に上乗せします」
という約束が決められているのです。
その場合、仮に売り上げが全くのゼロであればどうでしょうか。
この場合は家主としては少ない基本料金しか受け取ることが出来ません。
そこで売り上げに対するパーセンテージとはいえ、そこには十分な家賃収入が入らない場合の為に
「売り上げの〇%、もしくは最低$〇〇〇〇」
と、この「最低$〇〇〇〇」が定められているのです。
そしてもしもこの最低ラインである「$〇〇〇〇」すら支払えないとしたら、、
まさにこの時にRecapture Clause（リキャプチャークラウズ）が発動して
「残念ながら賃貸契約はここで終わりとなり、退去頂きます」
という退去手続きが始まるのです。
ここに資本主義の厳しい一面を見ることが出来ますが、
「賃貸を継続したいのなら約束以上の売り上げを立て続けるしかない」
ことになります。
転借が行われた時
そしてRecapture Clause（リキャプチャークラウズ）が発動するもう一つのパターンは
「家主の許可なしにSublease（サブリース）が行われた時」
です。
日本の不動産でもSublease（サブリース：転借）という言葉は使われていると思いますが、このSublease（サブリース）については
住居用賃貸
商業用賃貸
のいずれにも関わらず、転借がどのような規定になっているのかはよく確認が必要です。
商業物件賃貸の中でも前述のようにその家賃体系がPercentage Lease（パーセンテージ・リース）を採用している場合、
「まずい、このままでは約束の売り上げが立たない」
「一度退去するにしても、この賃貸契約は諸条件で有利なので継続しておきたい」
「合格点の家賃支払いを続ける為、しばらくSublease（サブリース：転借）して自分に固定家賃を入れよう（そこから最低限の家賃を支払おう）」
と考えるテナントもいます。
この場合はSublease（サブリース：転借）で入るのは「固定家賃」であり、ここから家主との約束の最低家賃を支払い続けるわけです。
そうするとテナントは
「しめしめ、このまま賃貸契約が維持できる（よしんば、余りが追加収入になる）」
となりますが、家主にしてみれば
「ギリギリの家賃は支払ってくれている」
「けれども一向に家賃上昇の兆しが見えない」
ことになります。
そもそも家主がPercentage Lease（パーセンテージ・リース）を採用する理由は
「売り上げが大きいほど家賃収入が大きくなる」
ことに魅力があるわけで、それが
「毎月最低ラインぎりぎりの家賃しか支払われない」
となると、家主にとってはちっともうま味がないのです。
それならば家主としては
「しっかりと売り上げを伸ばし続けられる新しいテナントを入れたい」
と考えるのは当然であり、その為にPercentage Lease（パーセンテージ・リース）には「Sublease（サブリース：転借）禁止」が伴う場合が多いのです。
それにも関わらずテナントがこっそりとSublease（サブリース：転借）をしていると、それがバレた際にRecapture Clause（リキャプチャークラウズ）が発動して
「残念ながら賃貸契約はここで終わりとなり、退去頂きます」
という退去手続きが始まることになります。
商業の賃貸契約ではこのような厳しい側面があることも覚えておきましょう。
