Alterations Clause（オルタレーションズクラウズ）とは ～ ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

商業賃貸契約書の中でほぼ必ずと言ってよいほど出てくる条項

Alterations Clause（オルタレーションズクラウズ）

についてお伝えしています。

Alteration（オルタレーション）

という言葉の日本語訳は概ね

「(部分的な)変更、改変、改造」

と訳されており、アメリカの商業物件では一般的には

「部分的な改築を行うこと」

と認識されています。

店舗を借りて何かしら商売を行う時、

⇒ 料理用の厨房が必要（飲食店）

⇒ 試着用の部屋が必要（衣料店）

⇒ 大型冷蔵庫の設置が必要（食材販売）

等、テナントがそれぞれ商売を開始するにあたり

「必須の設備（部屋）」

があります。

オフィス仕様の場合は概ね賃貸したままのレイアウトでいけるものですが、客を賃貸スペースに入れる商売となるとまずそのままの賃貸スペースのみでは事足りずに「最低限の改築」は必要になるものです。

そしてこの改築を実行するにしても

「テナントは好き勝手にしてよい」

というわけにはいかず、そこには

• 物件オーナー利益
• テナント利益
• 近所利益

等、関わる全員がウィンウィンと言える形で必要な改築が進められなくてはなりません。

この一定のルール付けとなるのが商業賃貸契約内で目にする

Alterations Clause（オルタレーションズクラウズ）

です。

テナント懸念を解消する条項

そこでより臨場感をもってAlterations Clause（オルタレーションズクラウズ）を深く理解するにあたり、スペースを借りる側のテナントの立場になって考えてみましょう。

いかなる商売であれ、スペースを借りるテナントにとってまず一番に考えるのは

①「この賃貸物件では自分の商売に必要な設備の設置が可能か？」

です。

「場所は最高（十分な客数が見込める）」

「自分のビジネスを展開するのに賃貸スペースのレイアウトは十分合格」

けれども

「必要な改築は許可されるのか？」

「許可されたとしても、十分なレベルで改築できるのか？」

が気になります。

この点はそもそも論であり、テナント候補としては契約書を準備して頂くよりも以前にまずは口頭で確認を済ませておく必要があります。

そして

②「賃貸契約を結んでから開店するまでに改築が一旦完了し、その後の契約期間中に更なる改築もできるのか？」

ここもテナント候補としては事前に確認しておかなくてはなりません。

ここはそのビジネスに初めて参入するテナント自身が忘れてしまいがちなポイントですが、

「賃貸契約開始前の改築」

のみならず

「賃貸契約期間中の解約」

についても

「それが可能なのか」

「どの範囲で許されるのか」

をよく調べておく必要があります。

更にテナントが調べておくべきは

③「改築実行にあたりどれくらいの費用が必要か？」

です。

当然ながら改築にはその前後に一定のコストがかかってきます。

ざっくりみても

調査費用 … そのビジネスを進めるのに障害となり得る役所・地方自治体の規約がないかを調べる調査費。場合によっては不動産弁護士を雇って調べる必要も。

設計費用 … 改築を実行するにあたり設計士を雇う費用。デザイン性の高い設計であるほど高額になる傾向があり、設計全体にどれくらいの費用が発生し得るかを事前に調査しておく必要がある。

工事費用 … 設計に基づく必要な改築の実施。事前に複数社から見積もりを取り最善の業者を選定しておく必要あり。

許可費用 … 完成後の役所による立ち入り検査。商業仕様の場合は改築後に役所の担当部署に報告し立ち入り検査を依頼する必要がある。

物件オーナーの負担となり得る費用（時間的費用含む） … テナント希望による改築を行うにあたり、物件オーナーにかかる時間と労力に対するコスト。

これらの費用が想定される為、テナント候補は賃貸契約を交わす前に全ての要素のコストを試算して

「それでもこのスペースを借りるべきか」

を検討しなくてはなりません。

同時にこれらの費用については概ねテナント自身の費用となるものの

「この改築は明らかに物件オーナーにも大きな利益がもたらされる」

という場合は

「物件オーナーによるコストの一部負担」

も考えられます。

そして最後に詰めておくべきは

④「退去する際にその改築は全て元に戻す必要があるのか？」

です。

商業物件の空室を覗き見た時に最後のテナントが使っていただろう設備がそのままスペース内に残されているのを見たことがありませんでしょうか。

その場合は賃貸契約としては

「改築後の状態は退去時に元に戻すことは求められない」

と記されていたことになります。

かくして、テナントとしては賃貸契約を結ぶ前に「退去時にかかり得るルール」についても把握しておく必要があります。

。。。

テナント目線で事前に調べておくべきポイントを羅列してみましたが、最低でも上記に触れる部分は

⇒ どのような規定のなっているのか

⇒ コストはどちらが負担するのか

等を細かくAlterations Clause（オルタレーションズクラウズ）の中で明文化する必要があります。

結果としてAlterations Clause（オルタレーションズクラウズ）は商業賃貸契約の各種規約の中でもテナント自身がより注意を払って内容を確認しておくべき条項なのです。