こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ここ数年で一気利用者が増えているDSCRローンについてお伝えしています。
DSCRローンの本質は昨日までにお伝えしたように
「投資物件の収益性を担保に貸し出される融資」
です。
通常の融資審査ではその対象物件を購入する法人・個人の返済能力が問われるものが、DSCRローンの場合では「対象物件の収益性のみ」が審査されることになります。
端的にコンベンショナルローンとの比較を考えると、コンベンショナルローンの場合はその担保は
- 法人・個人の経済力
- 対象物件の価値
の2つです。
融資が決定した後に出てくる借用書の類には
「債務不履行の場合、この対象物件は債務者が差し押さえる」
等の趣旨で記載されてあり、借金返済不可となれば物件が取られてしまうことになります。
その一方で
- リコースローン
- ノンリコースローン
の2つがある時、コンベンショナルローンの多くは後者のノンリコースローンの為に
「債務不履行となった場合、その回収先は法人・個人の他の資産までは及ばない」
となりますから、債務不履行が起こった際の元金回収方法は対象物件しかないわけです。
その点、DSCRローンの場合は最初から債務不履行時のノンリコースローンの本質に特化していると言えます。
「どうせ債務者本人の他の資産からは取り立てが出来ないのだから、物件だけは差し押さえられるように審査しよう」
ここに融資の趣旨が集約されているのです。
ただしマイナス面としては、コンベンショナルローンの類と比べるとDSCRローンの金利は1%ほど割高になります。
けれどもその借金の返済元はもちろん物件そのものの家賃収入ですから、
「金利が多少高くてもかまわない」
「それよりもポートフォリオを充実させたい」
そんな風に考える法人・個人に向いているのがDSCRローンということになります。
ここから、DSCRローンの審査ポイントを深く見ていきましょう。
DSCRローンの審査ポイントは概ね
DSCR（Debt Service Coverage Ratio：元利金返済カバー率）
LTV (Loan-To-Value Ratio：不動産の評価額に占める借入金の割合)
FICO (Credit Score：クレジットスコア)
です。
DSCR（Debt Service Coverage Ratio：元利金返済カバー率）
DSCRという指数そのものは少し前にお伝えしたとおりですが、その式は
DSCR = NOI（純収入） / DEBT（予定の借金）
で、総収入から総支出を差し引いた数字を借金で割ったものです。
ということは単純に考えて純収入と借金が同じであればその値は「1」になるはずであり、投資家目線では
DSCR = 1
とは損益分岐点を意味することになります。
不動産投資活動ではこの「1」を引き上げるべく心血を注ぐのです。
そこでDSCRローンの審査においてもこのDSCRは非常に重要な要素になり、DSCRが1以下では
「借金の方が多い」
ということになりますから審査を通過する対象にはなり得ません。
審査通過の目安としては
「DSCRが1.2以上」
だと可能性が十分にあり、かつ
「DSCRが高ければ高いほど有利な融資条件になり得る」
ということになります。
LTV (Loan-To-Value Ratio：不動産の評価額に占める借入金の割合)
そして次に重要視されるが
LTV (Loan-To-Value Ratio：不動産の評価額に占める借入金の割合)
です。
LTVは通常のコンベンショナルローンでも重要な指標の一つとなり、物件価値に対する借入金の割合を示します。
最高値は物件価値の100%ということになりますが、政府支援に基づくVAローンの類でなければ100%まで借りられるということはありません。
通常のコンベンショナルローンではLTVは物件価値の75%～80%あたりが平均かと思いますが、ここは融資申込者の言い値ではなく
１．融資機関が不動産鑑定士を雇って独自に物件価値を審査
２．「１」の結果を元に融資額の条件（LTV）を定める
となり、「２」の数字が融資申込者の融資希望額を満たすのであれば、そのまま希望通りの金額が融資されることになります。
そこでDSCRローンの審査でも同様に
「対象物件価値はどのくらいか」
「その物件価値に対しいくらまで融資できるか」
が審査されることになります。
DSCRローンの場合はLTVは何パーセントまであり得るのかと言えば、私(佐藤)の経験上は
- 借入金額が大きいほどLTVは低い
- 借り手の信用度が高いほどLTVは高い
この間が取られるように思います。
仮に大型の商業物件を購入する場合、その融資申込者との付き合いが初めてであれば50%～60%あたりではないでしょうか。
ただし
「50%程度の融資なら難しいな。。」
と諦める必要はなく、同時に
Junior Loan（ジュニアローン）
をもって望み通りの融資額を実現させることも可能です（＊ジュニアローンは本項の趣旨とは外れる為に割愛します）。
DSCRローン審査の要素について、明日に続けます。
