こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産投資に関する問い合わせにお答えする項を上げ続けています。
昨日までに
地域市場の絞り方
需要に先回りする考え方
等の概略をお伝えしてきましたが、目的と目標に沿った自身の立ち回りを定めることは常に重要です。
そして
「なるほど、この州は自分の目的に合致しているな」
と思えるのであれば、そこで始めてステップをもう一歩先に進めていくとよいのではないでしょうか。
そしてここでいうもう一歩先のステップとは、具体体には
「投資対象とする州を深く理解すること」
です。
州を深く理解するとは「市場を知る」ことであり、同州の不動産事情がどのように変化しているのか、またたった今はどのような傾向にあるのかを理解することが推奨されます。
そこでその州の不動産市場に関する情報はどこから入手すればよいのでしょうか。
ひと昔前であれば
「〇〇の機関が定期的に発行する〇〇の情報誌が良い」
等の然るべき情報源がありましたが、そこにある情報は当時は致し方ないとはいえ、間違ってもリアルタイムの情報ではありませんでした。
現代の情報化社会の利点は限りなくリアルタイムに近い情報が手に入ることであり、アメリカ各州の不動産事情についても最新の情報は誰でも入手できる体制になっています。
そしてこと不動産の分野になると、各州の事情が最も早い段階で入手できる情報元は各州の不動産協会だと思います。
それぞれの不動産協会のホームページでは十分な情報が整理され紹介されていますから、自分が求める情報がないかを調べてみると良いのです。
そこで州単位の最新情報の例として、ここではカリフォルニア州を挙げてみます。
リアルタイム情報：カリフォルニア州
「自分の投資はエクイティ型だ」
「人口が減っているからこそ、必ずそこに好機がくる」
そんな風に考える場合、カリフォルニア州は一つの候補に挙がります。
そこで同州の市場の今を知るべく、カリフォルニア州不動産協会の情報を見てみます。
ここからは同協会からの情報ですが、カリフォルニアの住宅販売は物価上昇が落ち着き始めた今、実は2か月連続で微増ながら販売数が増加傾向にあります。
カリフォルニア不動産協会（C.A.R.）によると、1月の既存の一戸建て住宅の販売数は季節調整済み年率で241,520戸。
これは2022年12月に比べて0.4％増加しており、2022年1月に比べると45.7％の減少です。
2023年1月の州全体の中央値価格は75万1330ドルで、2022年12月から3.0％、2022年1月から1.9％減少となっています。
2023年1月の州全体の住宅販売数は、年初から45.7％です。
カリフォルニア州不動産協会の発表では
「わずかに低下した金利と抑えられた住宅価格のおかげでカリフォルニアの住宅市場は新年を迎えて更なる改善を見せ、1月にも販売数がわずかに増加し、買い手が住宅を購入するための自信が増し、住宅の購入力が少し改善した」
とのこと。
更には
「過去2か月間の販売増加はわずかでも市場は正しい方向に向かっており、数か月後には春の住宅購入シーズンが始まるにつれて、より緩やかな改善が期待できる」
と発表されています。
そこでカリフォルニア州全体の中央値住宅価格は1月に下落し、75万1330ドルになりました。
これは昨年12月に記録された77万4850ドルから3.0％減少し、5か月連続の下落です。
また、1月の価格は、昨年同月に比べて3か月連続で低下し76万6250ドルから1.9％減少しました。
すなわち
「価格が落ちる中、販売数が増加し始めている」
ということが分かります。
また同協会のエコノミストによると
「近年のテクノロジーセクターを中心とした失業により、高額住宅市場、特にサンフランシスコ・ベイエリアの住宅市場で販売と価格の両方が減少している。今後も住宅価格が低調な状況が続き、販売の割合が低価格の住宅に移行することから、市場は今後数か月間でさらに価格の下落を見ることになるだろう」
との見立てが出ています。
とどのつまり、カリフォルニア州全体としては
⇒ 人口は減少している
⇒ 金利や価格面で需要が減少し、物件価格は下がり始めていた
⇒ これからもしばらく、物件価格は下がる傾向にある
⇒ けれども反面、買いやすい価格になったと感じる層が購入
⇒ 結果として販売数そのものは微増ながら増えつつある
という今の状況が分かります。
このベクトルで大局を見ると、
「不動産市場は急転換できない以上、価格はもうしばらく落ち続ける」
「しかしながら販売増が始まった今、価格の下げが落ち着くのも時間の問題」
「買い手市場はもうしばらくは続く」
という大きな流れが見えてきます。
また同時に注目するべきは、アメリカ経済そのものの動きです。
このあたりは誰もが毎日目にする報道を見てのとおりですが、
「米国経済は思った以上に底が固い」
「リセッションも気配を見せてきたが、これ以上は進まないのでは」
そのような憶測が語る通り、このまま予想以上に回復が早いことが証明される場合は
「より多くの人々が住宅購入に動き出すのは時間の問題」
ということになるでしょうし、これに伴って
「カリフォルニア州でエクイティを狙いやすいのは今」
という仮定が成り立つのです。
そこで今度は、ここから地域市場に目を向けてみましょう。
明日に続けます。
