こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
最近増えつつあるアメリカ国外からのお問い合わせにあわせ、バランスよく初心者の方々に合わせた項をあげるように心がけています。
今回はそんな初めての不動産投資を試みる方々から少なくない質問、
「プロパティマネジメント」
についてあげてみたいと思いますが、特にアメリカ国内の方々から聞かれるのが
「プロパティマネジメントを自分でやりたいと思います」
「基本的な毎月のルーチンについて教えて頂けまませんか」
という類の質問です。
もっぱら
⇒ 英語のコミュニケーションはどちらかといえば自身がある
⇒ 日曜大工系も得意
という方々に限られますが
「自分で納得できるように管理したい」
「その方が少しでも多く利益が残せる」
と考える方々が一定数いらっしゃることになります。
私(佐藤)自身は経験者でもあり、かつ今でも一部のそれほど手のかからないプロパティは今でも業者と直接やりとりをしている身です。
その(半)現役の立場から言わせていうなれば、その道の専門家でない限りはプロパティマネージャーは雇った方が良いと思います。
「出来ればプロパティマネージャーを雇う」
ではなく、
「確実にプロパティマネージャーを雇う」
とした方がよいのです。
遠隔投資をされる方々にとっては選択の余地がありませんが、仮に投資物件の近場に暮らしていたとしても物件管理はプロに任せた方がよいです。
アメリカ不動産投資においてプロパティマネージャーを雇うことは、以下のような理由から非常に重要です。
管理手続きの煩雑化を回避
プロパティマネージャーには
- 入居者の募集
- 賃料の徴収
- 修繕やメンテナンスの手配
などの管理手続きを代行してもらうことができます。
これによって物件オーナーは自分で管理手続きをする必要がなくなり、時間や労力を節約することができます。
まさにこの部分こそが
「自分で物件管理を行うことで管理料を節約できる」
との主張になる部分ですが、結論、
物件管理に費やす時間と労力 ⇔ プロパティマネージャーに支払う管理料
この2つを比較すると、圧倒的にプロを雇った方がよいのです。
しかも実質、プロパティマネージャー職に休みはありません。
もちろんプロであればこそ自分がいなくてもよい仕組みを彼らもつくっていますが、それはプロパティマネジメント会社として複数の従業員がいればこそです。
もしも自分一人でこなすとなれば、
急ぎのメンテナンス（水漏れ）
夜中に起きた不測の事態への対応（人的トラブル含む）
の度に自分の携帯電話がなり、
仕事中だろうが
家庭での団欒の時間だろうが
全て自分で対応しなくてはならないのです。
その労力と時間を慰めてくれるほど、管理料が節約できる、ということはありません。
適切な入居者を選定
またプロパティマネージャーは入居者の選定についても経験が豊富であり、賃貸不履行発生率の低い入居者を選定することができます。
また、適切な入居者を選定することで、空室率を減らし、安定的なキャッシュフローを確保することも出来るのです。
このことは専門家だからこそ地に足がついており、にわか素人の自分は手を出さない方がよい分野になります。
特にここはさほど大きく語られない部分ですが、物件オーナーとしては
「テナントと直接連絡を取らない」
このことは徹底した方がよいと思います。
結局のところ不動産投資は間違いなく不動産事業であり、ボランティアではなくビジネスです。
そうすると、テナントと接する上では万が一の問題が発生した時に、特にそれが家賃滞納分の回収など、ある種の感情が伴う場合は顔が知れていると殊の外やりにくいのです。
気心知れた身内への借金の回収
見知らぬ他人様ヘの借金の回収
どちらがやりにくいかは分かり切ったことで、下手にテナントと仲良くなろうものなら、いざという時の対応に苦労することになります。
その意味でも、自分とテナントとの間には常に第三者（この場合はプロパティマネージャー）が間に入った方がよいのです。
法的問題に対処
また不動産投資には、賃貸物件の管理に関する法的な問題がつきものです。
プロパティマネージャーは何かしら法的に対処が必要な場合、その専門知識をもって対処することができます。
その典型的な例の一つが「強制退去」です。
家賃不履行が発生した後、残念ながらテナントに退去をお願いせねばならない場面が出てきたとしましょう。
この場合もやはり
どのタイミングで
どのようは手続きを
どこを窓口に行うべきか
どんなスケジュールで手続きは進められるか
そこにかかる費用は
等、一連の流れを地元のプロパティマネージャーは熟知しています。
にわか素人が携わることは危険でもあり、特にこの手の法的に対処しなくてはならない事象に関してはプロパティマネージャーという専門家に任せた方がよいのです。
。。。
かくして、前述のようにいくつか簡単にポイントを挙げるだけでもプロパティマネージャーを雇った方がよことはお分かりいただけるのではないでしょうか。
とはいえプロパティマネージャーに全てを丸投げというわけでもなく、
「本当に適切な管理がなされているのか」
をチェックする意味でも、プロパティマネージャーが行うべき仕事のイロハは知っておいてもよいと思います。
そこでプロパティマネージャーの仕事の中でもポイントとなる部分をいくつか見ていきましょう。
明日に続けます。
