こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
プロパティマネージャーのイロハについてお伝えしています。
昨日触れたように、よほどの事情がない限りは
「プロパティマネージャーを雇う」
ことは前提にしておいた方がよいと思います。
唯一
「自分で管理してもよいのでは」
と思えるパターンは
・20代前半
・ハウスハック形式で自分も一緒に暮らしている
という場合です。
特に一つ屋根の下に4戸あるフォープレックスの場合は
⇒ 1戸に自分が暮らす
⇒ 3戸から家賃収入を得つつ自己管理
という流れで、
「苦労は勝手でもしろ」
の式で自分が暮らしながら、管理を体験すると良いのです。
けれどもそんな無理が出来るのも20代までで、それ以降は仮にハウスハックの場合でもプロパティマネージャーは間に入れた方が良いように思います。
そこでいつかは誰でもプロパティマネージャーを雇うとなるにせよ、
「プロパティマネージャーとは何をするものなのか」
「どのように管理は進められるべきなのか」
はある程度把握しておいた方が良いのです。
そのプロパティマネージャーの仕事の中でも非常に重要なものの一つに
「テナント候補のスクリーニング」
があります。
「入居申し込みが入った」
「この入居者の履歴は何も問題がないか」
「経済的にも家賃支払いは問題ないか」
等を細かく精査する必要があります。
とりわけこのような専門的な技術が必要になると、それこそ手慣れたプロパティマネージャーに依頼した方が得策です。
それでも物件オーナーの自分としては、然るべきプロパティマネージャーのスクリーニング基準は把握しておくと良いと思います。
そこで入居申し込み者のスクリーニングにあたり、そのスクリーニング基準たるべきポイントを見ていきましょう。
今回は大まかにいくつかのポイントを見ていきます。
家賃を支払える
「家賃を支払える」
とは当たり前のことのように思われるかもしれませんが、テナントの選別は何よりも
「家賃を支払えるか」
を決定することです。
支払いが適切でない場合は立ち退きを求めざるを得ず、場合によっては結構な額の法的費用、家賃の損失、損害賠償などが発生する可能性があります。
そこで最も大切なことは、申込者の経済力において
「必要収入の基準」
を設定することで、通常は月額家賃の3倍で十分です。
もし入居希望者が自営業である場合、過去2〜3年間の年収状況を確認した方が良いと思います。
まっとうな申込者であれば安定した収入の証拠を見せ、大きく変動がないことを証明できるはずです。
過去に家賃滞納がないか
家賃の遅延に対し、
「後からでも支払ってくれるなら良い」
と考える物件オーナーもいますが、
家賃を遅延した = 全く支払わなくなる可能性がある
と考えた方が良いです。
そうすると
「この申込者が家賃支払い不履行の可能性があるとはどうやったら分かるのか？」
ということになりますが、実は過去の家賃支払い履歴は確認できるのです。
プロパティマネージャーはこのノウハウを熟知しており、きちんとしたプロパティマネージャーであれば過去の履歴に傷があれば見逃さないはずです。
長期的な雇用の安定性
また現在は家賃を支払えたとしても、将来的にも支払えるかは申込者の雇用状況によって決まります。
頻繁に転職したり、長期間失業したりする傾向がある場合、長期間の家賃滞納が起こる可能性も考えられるのです。
もし入居希望者が過去数年間に何度も職を変えている場合、その理由を明確にすることが大切です。
もし職業の変更がキャリアそのものの変更や収入アップにつながっているのであれば、その申込者は問題がないことになります。
清潔度
どんなテナントも永遠に滞在するわけではなく、必ず退去する時がきます。
そしてテナントが退去するときは、物件を良い状態で返してもらいたいものです。
そのためには、
「このテナントは日常生活で清潔面を重視しているか？」
を見極めることも一つのコツです。
「綺麗好きかは事前にどうやって見分けるのか？」
という話になりますが、ここもまた過去に暮らしていた物件のオーナー（その物件を管理するプロパティマネージャー）に問い合わせることで分かります。
特に間近に退去してきた物件のオーナーであれば、退去ぶりがどのような状態だったかを克明に覚えているはずです。
その時の様子を参照することで、
「いや、どんでもない酷さだったよ。。」
ということであれば、申し込みをお断りする選択肢も考えらえます。
優良なクレジットスコア
クレジットスコアについては過去の項でも触れていますが、クレジットスコアは入居希望者の財務状況を把握するための信頼できる方法です。
そこに履歴がスコアとして残っていますから、銀行の明細書や給与明細書を単純に要求するよりもより正確で有用であることになります。
端的に、クレジットスコアは
過去の借り入れ履歴
異なるローンでの借金額
それらを一貫して返済できる能力
を示すものです。
言うまでもなく、クレジットスコアが高ければ高いほど、その申込者の信頼性は高くなります。
目安として、クレジットスコアが600以上の場合は
多くの借金を抱えていない
返済を時間通りに行っている
家賃の支払い能力に影響するようなお金の使い方はしていない
人物であることを示しています。
。。。
これらのスクリーニングポイントを踏まえた上で、ここからもう少しプロパティマネージャーが実施するべき実務面を見ていきましょう。
明日に続けます。
