こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
テナントスクリーニングの細部についてお伝えしています。
物件オーナーとして現地プロパティマネージャーを雇う場合、9割方の仕事は現地に任せたとしても、物件オーナーとして判断を迫ら得る場面がある以上は
「プロパティマネージャーたるもの、どのように仕事を進めるのべきなのか」
「どのような判断が標準なのか」
という最低知識はあった方がよいと思います。
そこで昨日は
- Protected Classes（特別に保護される社会的少数者のグループ）
- Fair Housing Act（連邦公正住宅法）
- 州や地方の公正住宅法
を中心に、踏んではいけない地雷についてお伝えしました。
米国もまた数多くの人種が交わる移民で構成される国ですから、歴史的にも人種差別に関しては非常に大きく取り上げられ、また紆余曲折を得ながら差別をなくす努力が続けられてきた経緯があります。
人種差別を根本的に根絶することは容易ではなく、近年もアジア系アメリカ人が暴力を受ける報道が大きく取り上げられていましたがアジア系に関わらず、また人種での括りを超えて
Protected Classes（特別に保護される社会的少数者のグループ）
という概念の元に、差別を限りなくゼロにする試みが施行されているのです。
ニュースの報道だけを見ると
「アメリカの差別は未だに酷い」
的な印象を受けてしまいがちですが、実際にアメリカ社会で仕事する身としては完璧とはいかずとも、出来る取り組みが継続されているように思うのです。
その流れで、アメリカ不動産業界においてもとりわけ差別問題については真剣に捉え、かつ意図せずとも地雷を踏まないように進めないと大変な憂き目に会うことになります。
そこでプロパティマネージャーはこのあたりの法律を熟知しているはずですが、その上でプロパティマネージャーが入居申し込み者に対して聞き取る質問内容もまた、慎重になる必要があります。
この辺りも物件オーナーの最低限の知識を補強する上で、
「地雷を避けつつ、しっかりと行われるべき質問」
について見ていきましょう。
申し込みに含められるべき必須の項目
- 名前
- 住所
- 電話番号
- 運転免許証番号
- 社会保障番号（ソーシャルセキュリティー番号）
- 生年月日
- 現在のおよび過去の家主と連絡先情報
- 雇用主と仕事の詳細と連絡先情報
- 過去に立ち退きを起こしたことがあるか
- 過去にリース契約を破ったことがあるか
- 情報開示の署名
申し込み時点での上の質問は、テナントの過去の経歴を知るために最も重要です。
特に個人情報と同時にやや立ち入った過去の振る舞いに対する質問には
「あなたは〜しましたか」
と聞くのみならず、「何回」または「いつ」などと詳細を問う必要があります。
残念ながら虚偽の申告は決して少なくなく、ここまで詳細に落とすことにより、虚偽の申請が困難になるからです。
例えば
「立ち退きを経験したことがありますか」
という問いでは申込者は
「No（いいえ）」
と書くのみですが、
「立ち退きを申し立てられた回数は何回ですか？」
と書くと、テナントが虚偽の申告が難しくなります。
過去の居住先のオーナー（プロパティマネージャー）に問い合わせれば、その情報が本当か、細かい部分で嘘をついていないかが一発で分かるのです。
その他の質問
これに加え、以下はより多くの情報を把握するためのその他の質問のリストです。
- 引っ越し希望日は？
- 動物は何匹いますか？どの種類ですか？
- 家賃の支払い能力に影響するものは何ですか？
- Section 8に入っていますか？（州や自治体によってはこの質問はNG）
- どのくらいお金を持っていますか？
- 何件の重罪を犯していますか？
- 初月の家賃と敷金を支払うために十分な現金を持っていますか？
- どのような車を運転していますか？
- 普通預金口座を持っていますか
- 暮らす人数は何人ですか？
- 緊急連絡先は？
- クレジットスコアは？借金等はありますか？
- この物件をどこで知りましたか？
。。。
このあたりの法律に触れない範囲での追加質問も非常に大切であり、全ての項目は漏れなく記入するように整える必要があります。
オンライン申し込みの場合は必須項目の設定は簡単ですが、仮に紙媒体であれば未記入部分はテナントに返送して記入するように依頼しなくてはなりません。
これらを怠ること自体が一つのフィルタリングになりますし、返答を渋るのであれば、スクリーニングすら行う必要はないわけです。
かなり細かいことを言えば、プロパティマネジメント会社によっては未記入部分を電話をかけて
「〇〇を記入し忘れていますよ」
「この答えは何でしょうか？」
と口頭で後追いする場合もありますが、ここはあえてフィルタリングを厚くする意味では
「再記入を依頼して返答が来ないようであれば受け付けない」
とする方が良策です。
真剣に入居したいと考えている申込者は必ず記入忘れを修正してきますし、反対にそれくらいの姿勢でないと、入居後に問題が出てくる可能性が高いことは想像に容易いｍのです。
究極のところ、テナントスクリーニングでは経済力はもとより、或いはそれ以上に、その申込者の人としての姿勢を見抜くことが大切になるのです。
明日に続けます。
