聞き込みは必ず実施する

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

物件への申し込み希望が入った後のスクリーニングの裏側についてお伝えしています。

現地のプロパティマネージャーに一任する時、実際にはここでお伝えするような作業は物件オーナーが実施する場面はほぼありません。

時間と労力をかける必要があるからこそその時間を管理料を支払うことでプロパティマネージャーに依頼しているわけで、任されたプロパティマネージャーとしてはその期待に応えるべく、ここにお伝えするような内容でスクリーニングを行っていることになります。

そこでもしも自分が所有する物件で

「やけに滞納の頻度が高いな。。」

「クレームの頻度が高すぎる」

という心配があれば、ともするとここにお伝えする標準的なスクリーニング作業基準を満たさないレベルで作業が行われているかもしれないのです。

その意味で、物件オーナーとしてはこのスクリーニング工程において

「普通はここまでやるのか」

というレベルを把握しておいてよいように思います。

もしも前述のような懸念が出てくるようであれば、現在のプロパティマネージャーが実施していると主張するスクリーニングレベルの是非を判断できると思うのです。

昨日に引き続き、実践レベルのスクリーニング技術で必要な過程をもう少し深堀してみましょう。

本日も続けます。

入居者の過去を参照する

昨日に引き続いて次のステップは、入居希望者の

• 以前暮らしていた賃貸物件のオーナー
• 雇用主

から申込者に関する人となりの情報を頂くことです。

具体的な実践レベルの手法を見ていきましょう。

過去の賃貸物件のオーナーに電話をかける

入居申し込み者が以前暮らしていた物件のオーナーからの参照は、入居者に関する最も有用な情報源となるものです。

そこで入居申し込み者が世話になっていた前物件のオーナーと話すときは、非常に具体的に話を聞いてみましょう。

尋ねるべき質問は以下の通りです。

• 入居者はいつも家賃を支払いましたか？
• 入居中に争いごとや問題がありましたか？あれば、どのように解決しましたか？
• テナントについて苦情があった人はいますか？
• 隣人とは仲良くやっていましたか？
• 彼らが引っ越した後、修理や清掃のために物件に多くのことをしなければなりませんでしたか？

この手の質問はかなり込み入った内容になる為、一部の家主はすべての質問に電話で答えられない場合があります。

そこで口頭ではなく、少し距離を取る意味でメールで問い合わせることも有効だと思います。

特に大手の不動産管理会社の場合、前の物件のオーナーからテナントに関する書類（申請書にあるはずです）を依頼することもあり得ます。

雇用主に電話をかけて雇用状況を確認する

次の入居者スクリーニングステップは、テナントが勤務している（と申告している）会社に連絡し、実際にテナントが言う通りここで働いているかどうか確かめることです。

ここでは詳細を聞く必要はありませんが（答えてくれない場合も多い）、テナントがその会社で働いている期間、そのポジションが恒久的なものか、給与がどの程度かなどを雇用主に尋ねましょう。

ここでも情報を書面で要求する方がお互いに便利な側面もありますので、質問は電話ではなくメールでも良いと思います。

そこで入居申し込み者には働く職場のマネージャー、または人事部のいずれかの適切なメールアドレスを提供して頂く必要があります。

また問い合わせる際、その問い合わせ先は雇用元の誰でもよいわけではなく、雇用と給与に関する詳細情報を取り扱う部門の責任者を問い合わせ先とすることが大切です。

もし入居希望者が自営業の場合（雇用先がなく、第三者的に話を聞けるものがいない）、独立する前の雇用者の詳細を要求することも有効です。

或いは入居申し込み者が自分で会社を経営している場合、会計士に連絡して、入居希望者が自分の財務を管理する能力について意見をもらうことも出来ます（大抵の会計士は正直に答えてくれます）。

またこの時、過去2年間の納税申告書を請求するようにしましょう。

実際に入居申し込み書に記載した数字と同じ情報かを確認するためです。

人となりを参照する

そして前述のように数字の確認や雇用の確認も大切ですが、或いはそれ以上に大切なのは入居希望者の人となりです。

一般的に、人物像を確認する時は友人や家族はほとんど悪い評価をしない為、家族や身近な人々へのインタビューはさほど役に立ちません。

そこで入居希望者がどのような人物であるかは、家族や友人知人ではなく、第三者の立ち位置である

過去に入居していた物件のオーナー

雇用主

（自分でビジネスを所有する場合）会計士

等の第三者が適切なのです。

。。。

このあたりはマニュアルには出てこないテナントスクリーニングのテクニックですが、本当に誠実なテナントであるかを確かめるには、ここまでして裏を取る必要があります。

これらの作業を行うか、或いは怠るかで、後の物件運用の成績は大きく違ってくることになります。

また、テナントに何かトラブルがあった時の追加連絡先としても依頼できる場合もある為、インタビュー時には万が一の時の問い合わせ先として登録してもよいかを確認の上、同意頂けるようであれば協力頂くことも一考です。

かくして、プロパティマネージャーの仕事してはテナントスクリーニング作業はここまでなされている（なされるべき）、という点は知識として知っておきましょう。

明日に続けます。