こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ここ数日、カリフォルニアの賃貸市場についてお伝えしてきました。
ロサンゼルス
サンフランシスコ
サンディエゴ
といった有名どころの市場を押さえてきましたが、本項ではそのまとめとして、カリフォルニア州の他の地域も含めてみていきましょう。
サンフランシスコ、ロサンゼルス、オレンジ郡、サンディエゴの平均家賃の推移（2022-2023）
先の3つの都市に加えてオレンジ郡を加えますが、
- サンフランシスコ
- ロサンゼルス
- オレンジ郡
- サンディエゴ
の賃貸需要のパターンを見ると、
賃貸物件の申請数
リスティング数
は似たような季節的パターンに従って変動していることが分かります。
実際のところは家賃が上昇したとしてもテナント申請者が減ることはなく、季節的な需要のピークが供給を超えてくるのが通常です。
特に夏場には引っ越しシーズンに合わせて質の高い物件に対する需要が増加するため、その時期は物件オーナーも遠慮なく高い家賃を提示してくる傾向があります。
また、供給と需要のバランスは結構な速度で変化することも事実です。
住宅不足の需要が高い市場では数週間単位で変化することもあり、夏に向けてかなりの数の申請数/リスティング数の増加が確認され、けれども夏の終わりには急激に需要が減るものです。
そこで投資の観点から言えば、キャッシュフローを最大化するためには市場の動向に強い洞察力を持ち、素早く適応する必要があるものです。
アクティブリスティングによる申請数
カリフォルニアで賃貸市場のために自宅を準備する場合は、賃貸物件ネットワークを使いながらプロパティマネージャーと一緒に働いて、ピーク時期に自宅を賃貸市場に出して最高レベルでキャッシュフローを確保する必要があります。
たとえば市場からリアルタイムの需要シグナルを活用して賃貸収入を最大化し、物件オーナーのキャッシュフローをプラスに保つのです。
またもし自宅にメンテナンスやリノベーションが必要な場合、市場が低迷している冬の間に修繕・改築を実行して、次のピーク時期に再び市場に戻すときには完了しておくことが賢明です。
カリフォルニアの賃貸空室率
そして賃貸物件の全体的な供給と需要を決定するには「空室率」が良い出発点となります。
空室率が「良い」とは「需要が強く供給が少ない」という意味で、家賃が上昇率が最も高くなりがちな低い空室率のことです。
一般に市場の空室率が5％を超える場合は市場に在庫がたくさんあることを示し、物件タイプによっては賃貸申し込み時の価格交渉のボールは申込者の手元にあります。
そこで実際のところ、2022年末には、カリフォルニアの賃貸空室率は4.1％で2021年（4.3％）よりも低く、年初には空室率がさらに低くなり3.8％という結果でした。
都市部を見ると、ロサンゼルス-ロングビーチ-アナハイムは、空室率が5.1％になり、3.5％から大幅に増加です。
これは、急速な家賃上昇と低い住宅費用対収入比による2年間の時期で、人々が家族やルームメイトと一緒に住むことを選んで生活費やインフレの圧力を軽減したために空室が増えた可能性があり、2022年12月にZillowが報告した賃料のわずかな減少につながるものです。
ただし、このことは通常の季節性と関連して需要が低下したためである可能性があり、在庫の急増に起因するものではないと思われます。
その路線で、各地の変化としては
リバーサイド
賃貸空室率は3.4％と低く、2022年初頭の2.4％よりは高くなっていますが、熱い賃貸競争が続いていることを示しています。
サンディエゴ
新しい短期賃貸規制が市場に在庫を増やしたのか空室率を損なったのかどうかは不明ですが、2022年第3四半期の空室率は低い3.1％となっています。
ベイエリア
賃貸空室率が5.2％で高くなっていますが、これは2022年初頭の5.6％から下降している傾向があります。
そこで国勢調査によると
2022年第3四半期のカリフォルニアの賃貸空室率：
サンフランシスコ-オークランド-ヘイワード：5.2％（5.6％から下落）
ロサンゼルス-ロングビーチ-アナハイム：5.1％（3.5％から上昇）
サンノゼ-サニーベール-サンタクララ：4.6％（3.7％から上昇）
リバーサイド-サンバーナーディーノ-オンタリオ：3.4％（2.4％から上昇）
サクラメント-ローズビル-アーデン-アーケード：3.1％（3.0％から上昇）
サンディエゴ-カールスバッド：3.1％（3.7％から下落）
出典：米国国勢調査
という並びです。
最近報告されたように、米国で「売り手ストライキ」が発生しており、多くの家主が自宅を賃貸に出し、売却して低い固定金利を放棄する代わりに他の場所を賃貸することを選択する傾向があります。
この動きにより市場に在庫が増える可能性がありますが、同時により多くの入居者が賃貸市場に入ってくる流れが出てくるものです。
結果として投資家にとっては在庫が引き締まり、価格そのものは大きく下がる可能性が少ないとも言えます。
。。。
かくして、カリフォルニア賃貸市場の様子を見てきましたが、
「思ったほど物件価格は下がらない」
「家賃も順当に伸び率が落ち着いてくる」
カリフォルニア賃貸市場ではそのような様子が見て取れるのです。
