こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
Distressed Property（ディストレス プロパティ）についてお伝えしています。
昨日お伝えした通り、Distressed Property（ディストレス プロパティ）は大きく分けて
- 滞納税のある物件
- 滞納した住宅ローンのある物件
- 法的に売却が義務付けられている物件
- 相続財産から売却される物件
- REO（金融機関所有不動産）
- 政府所有の住宅
等の筋から取得することが出来ます。
ちなみに補足となりますが、これらの物件を購入する時には「現金購入」が原則です。
その為に
１．Distressed Property（ディストレス プロパティ）を購入する
２．その後に修繕して賃貸市場に出す
という場合は
物件価格（各種手数料含む）
修繕費用
の双方を賄える現金が必要ですから、必然、その対象は
「小ぶりな一戸建て」
の方が資金的に有利になると思います。
反対に潤沢な資金があるという場合、Aクラスの物件が並ぶ地域でDistressed Property（ディストレス プロパティ）を購入すると最初から結構な額のエクイティを取得できるはずです（10万ドル単位のリターンもあり得ます）。
とりわけ今のような物件価格が良くて高止まり、それ以外は上昇していくような場合はDistressed Property（ディストレス プロパティ）が投資対象としてより魅力的に見えてくるわけです。
Distressed Property（ディストレス プロパティ）の入手経路について、本日も続けます。
相続財産から売却される物件
Distressed Property（ディストレス プロパティ）の中には、相続財産として売却される物件があります。
不動産資産を所有する個人が亡くなる時、事前に相続手続きが完了していればよいのですが、そうでない場合は不動産権の扱いは裁判所にお鉢が回されることになります。
遺族にとっては出来れば裁判所手続きは避けたいものです。
その理由は、一旦裁判所手続きに入るとそこにかかる手間と時間が膨大なものになるからです。
けれども残念ながら故人が相続の準備と整え切れていなかった場合、裁判所判断に委ねて手続きを進めるしかありません。
そこで多くの遺族は
「早く遺産を整理して、現金に代えて平等分配して日常に戻りたい」
と考える場合が多く、ここに安く物件を譲り受けたい投資家にとっての好機があります。
けれども相続手続きによる裁判所を介した売ky買うの場合、その手続きに
「え、そんなことが？」
といういろいろありますので注意が必要です。
そこで裁判所手続きを介して物件を早めに整理したい遺族から譲り受けるパターンについて、端的に要点を見ていきましょう。
注意事項
まず最初に注意点となりますが、一部の裁判所では物件に対して買主が入札する前に10%の保証金を支払わなければならず、なんとその10%は返金されません。
⇒ 物件を無事に購入できた
⇒ 結局は物件を購入できなかった
このいずれにも関わらず、その保証金は返金されないのです。
そして同時に知っておくべきは、前述ともかぶりますが裁判所手続きを通した購入は長期プロセスとなります（6ヶ月かかることも珍しくない）。
そしてその長期プロセスの過程ではここでもまた予期せぬことが起こる場合もあり、とどのつまり相続手続きを介した物件取得には一定のリスクがある、ということは覚えておきましょう。
購入の仕方
そこで最初に、購入価格については相続人と相続裁判所が同意した上で、購入希望者が物件を購入する提案を行う必要があります。
相続人はその価格に同意する必要があり、裁判所は価格に反対することはできませんが、他の法的根拠に基づいて購入希望者からの入札を拒否することは可能です。
そして合意された場合でも、その価格で物件が公開されてから最低30日間待たなければなりません。
他の買主候補があなたのオファー額を上回って手を挙げる可能性があるためです（10%を最初に支払う場合、ここが最初の大きなリスク）。
そして裁判所が物件を実際に売却する日にはオークションが開催され、さらにまた他の購入希望者が自分のオファーを上回る可能性があります（ここが二つ目のリスク）。
オークションの価格は通常、最初に合意された価格よりも少なくとも5％高く設定されます。
ということは、10％の保証金が返金される唯一の条件は
裁判所が法的な理由で入札を拒否する場合
他の人にオファー額を上回られた場合
のみです。
そして最終的に物件を購入できたとしても、その後に物件調査を実施して
「実は家の痛みが相当ひどかった」
という場合でも後戻りはできず、（手放す場合は）10％を失うことになるのです。
結果として、相続財産を譲渡してもらいプロセスには結構なリスクが伴うことは理解しておきましょう。
ちなみに、アメリカの多くの郡や地方自治体が無料で相続財産の売却のお知らせをオンラインで掲載しているわけでもありません。
相続関連の物件情報を収集して販売するサービスもいくつかありますが、相続財産の売却のお知らせを無料で掲載しているアメリカの郡や自治体はまだ比較的少数です。
そこでオンラインで情報を得る場合は
等の相続関連物件専門のリスト販売サイトをあたるとよいと思います。
