Owner Reputation Effect（オーナー評判効果）という現象

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

トランプオーガニゼーション（トランプ前大統領所有）が所有する物件を例に、不動産価値が推移する特徴についてお伝えしています。

アメリカ不動産には

「Principle of Escalation（エスカレーションの原則）」

という言葉があります。

アメリカ不動産における "Principle of Escalation"（エスカレーションの原則）とは、不動産の価値が周囲の類似物件に比べて高くなる可能性があるという考え方です。

この原則は、一般的に「新しい建物や改装された建物が周囲の古い建物よりも高い価格で販売される場合」に使用されています。

新しい建物や改装された建物が、周囲の古い建物よりも現代的で機能的であるため、より高い価格で売買される可能性があるわけです。

同時に周囲の類似物件が改装されることで、周辺地域全体の価値が上昇することもあります。

これと似て非なる現象に、アメリカ不動産には

「Owner Reputation Effect（オーナー評判効果）」

という考え方があります。

例えばある不動産オーナーがその地域で高い評判を得ているる場合、つまり管理が行き届いており、不動産賃貸事業に真剣に取り組んでいるという印象を持っている場合、そのオーナーが所有する物件の価値は高まる可能性があるのです。

市場は

「信頼できるオーナーが所有する物件には、長期的な安定性や付加価値がある」

と判断する効果です。

反対にオーナーの評判が悪い場合、つまり管理が行き届いていないとか、問題が多いという印象がある場合、物件の価値が低下する可能性があります。

この場合は市場は管理やメンテナンスが不十分なオーナーが所有する物件には、長期的な問題が生じる可能性があると判断するためです。

そしてこのオーナー評判効果は物件そのものへの管理に対する姿勢のみならず、

「物件オーナーがどういう人となりなのか」

という、ある意味根拠のない先入観により定められる価値も考えれます。

今回はその例としてトランプ氏の不動産物件価値の推移を見ていますが、少なくとも民主党よりの地域にあるトランプオーガニゼーション所有の物件は、その価値が

「コロナ禍に然るべき推移」

にはならなかった様子。

トランプオーガニゼーションのウェブサイトには、同組織が所有する不動産物件が掲載されていますが、全てが所有物であるかどうかは不明です。

非上場企業である同組織は、不動産の詳細を公開する義務を負っておらず、またトランプ氏の名前が冠されたビルであっても同組織が所有しているとは限りません。

そして当のトランプ氏は数十年にわたり、ニューヨークの不動産業界で著名人として知られ、タブロイド紙でも頻繁に取り上げられてきました。

トランプオーガニゼーションは1980年代前半に、住宅地の開発を開始した場所であるニューヨークが彼の出発点であり、現在でも同組織が最も多くの建物を所有する場所です。

とりわけ2015年、トランプ氏は大統領選挙への初出馬を象徴的なトランプタワーで発表し、その著名度は一気に増すこととなりました。

けれども最近数年間、同組織のマンハッタンの物件は激しい競争の中で遅れをとっているのです。

2022年の統計では、トランプオーガニゼーションが所有するニューヨークの物件を全て合わせた売却価格の中央値は約175万ドルだったとのこと。

この数字は過去10年間の中で、最高値となる2015年の230万ドルをピークに、2020年には最低値の約140万ドル前後に下落していることがわかります。

より厳密には、パンデミック直前からトランプオーガニゼーションの物件価格は約16％下落しており、同時期のマンハッタンの全コンドミニアムの約11％の価格上昇に比べて大きく遅れていることが分かっています。

トランプオーガニゼーションウェブサイトに掲載されているマンハッタンの建物リストには

• ミッドタウンのトランプタワー
• セントラルパークの南端にあるトランプパルク

が含まれています。

アッパーウエストサイドでは、ハドソン川沿いに位置するトランププレイスを構成する6つのビルを同団体が保有している様子。

セントラルパークウエストには、トランプ・インターナショナル・ホテル＆タワーも位置します。

ミッドタウン・イーストでは、国連本部のすぐ向かいにあるイーストリバーを臨む「トランプ・ワールド・タワー」を所有。

アッパー・イースト・サイドには、トランプ・パーク・アベニュー、トランプ・パレス、610パーク・アベニューを所有となります。

トランプ・タワー、トランプ・インターナショナル、トランプ・ワールド・タワーなど、トランプオーガニゼーションの物件は建物としてはニューヨークで最高級の建物として評価されており、最高のドアマンやコンシェルジュが揃っているため、サービスは最高水準とされています。

にも拘わらず、物件価値そのものは低迷しているという事実には、やはり政治的問題に起因していることは、否定しきれないわけです。

。。。

このような著名人の所有する物件に影響される、ということは一般投資家としてはほとんどあり得ないとは思いますが、もしも所有する物件の近所に著名人が暮らしている場合は

「物件オーナー（著名人）に対する評価は、高い可能性で自分の物件価値にも影響し得る」

という点は覚えておきましょう。