こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産に紐づいた投資形態の一つとして、デビットファンド(Debt Fund)についてお伝えしています。
⇒ 安定度の高いアメリカ不動産に投資したい
⇒ けれども自分には現物所有はハードルが高い
そんな風に
「安定を重視して米ドルで資産形成を進めたい」
という場合、デビットファンド(Debt Fund)は非常に有効です。
ちなみにアメリカのデビットファンド(Debt Fund)を紹介する上で、私(佐藤)自身ももちろん投資していますが、その魅力は何といっても
「着々と利息が入り続けること」
です。
要はデビットファンド(Debt Fund)とはその名の如く、
デビット(Debt：借金)
ファンド(Debt：資金)
であり、このファンドから求める不動産業者に対して貸し出すことで利息を得るファンドとなります。
出資者はある一定額以上を出資することが求められ、その金額は5万ドル以下から開始できるのが通常ですから、その出資額に応じて利息を受け取ることが出来るのです。
あらゆる投資形態の中でも
「定期的に同じ額がリターンとして入ってくる」
「気が付いたらリターンがどんどん蓄積されている」
この手放しで、かつ固定額で増えていくリターンは本当に心強いものがあります。
ビジネスで例えるならば、ネットフリックス等の固定繰り返し課金がそれに似ています。
これらの課金ビジネスでは
課金額 X サブスクライバー
の金額が着々と振り込まれてくるわけですが、デビットファンド(Debt Fund)の場合は
出資額 X 年利
が着々と振り込まれてくるわけです。
高い金利に手を出すのはなぜ？
そこでデビットファンド(Debt Fund)は通常の銀行よりも融通を利かせることで高い年利を設定しており、その年利は概ね
8% ～ 12%
あたりが相場です。
ちなみに普通の銀行の感覚でいえば相当に高い利息を払うように思えますが、当然ながらこのあたりはアメリカ不動産業界の中でフリッピング（Flipping）に対する
需要と供給
の関係で年利が落ち着くべき範囲に落ち着いてきた経緯があります。
参考までに、カリフォルニア州の融資事業にはいくつかの種類があり、それぞれ異なる金利上限が設定されています。
一般的な融資事業の年利上限としては
- 消費者融資：年利36％
- 自動車タイトルローン：年利30％
- 小口融資：年利36％
- 商業用貸付：法定金利の5％以上
となっており、デビットファンド(Debt Fund)はまだまだ低い方なのです。
一般的に高い年利で借り入れを行う人がいる理由は複数あり、
緊急の現金需要
急な出費や予期せぬ支出に直面して現金が必要な場合。
このような場合には高金利の融資が唯一の選択肢。
信用の問題
信用スコアが低く、伝統的な金融機関から融資を受けられない際に代替的な融資ソリューションを探すことがある場合。
代替的な融資オプションとして高金利融資もあり得る。
借り入れの利便性
迅速かつ簡単に現金を手に入れることが必要。
高金利融資は手続きが簡単で迅速なため、借り手にとって魅力的。
等が挙げられますが、デビットファンド(Debt Fund)を求める投資家にとっての利便性は
- 銀行以上の融資額が期待できること
- 修繕費用も合わせて借り入れできること
です。
銀行は物件価値の75%程度しか融資しない為、修繕が必要な朽ち果てた物件の場合は特に融資額が少ないことになりますが、 デビットファンド(Debt Fund) であればこれを解決できます。
また物件価値を高めることがフリッピング（Flipping）の目的ですが、銀行からは修繕費用まで融資を受けることは期待できません。
厳密には可能性はあるのですが、通常の銀行が修繕費まで融資する場合は特別なプログラムがあり、それも
「リノベーションの段階ごとに融資」
という、段階的な融資形態になる為、とてもではありませんが時間がかかり過ぎて、現実的なオプションではないのです。
その為、投資家にとって
- 物件購入費用
- 修繕費用
の双方を面倒見てくれるデビットファンド(Debt Fund)は
8% ～ 12%
の年利でも非常に魅力的なオプションなのです。
前倒し返済が前提
とはいえ、そうは言っても年利8% ～ 12%とは決して小さい利息ではありません。
私(佐藤)自身が出資するデビットファンド(Debt Fund)の年利は12%ですが、この場合は融資を受けている側は融資を引いた後、この年利12%の利息を毎月返済していかなくてはなりません。
いくら融通の利いた出資元とはいえ、その融資を受ける投資家が考える前提は当然ながら
「準備が出来次第、まとめて前倒し返済を実行しよう」
と考えています。
すなわち流れとしては、
１．デビットファンド(Debt Fund)から融資を受ける
２．修繕が必要な物件を購入する
３．リノベーションを実施する
４．価値を高めて、通常の住居物件として市場で売却
５．価値を高めて、テナントを付けて投資家に売却
という手順で「４」もしくは「５」で融資額に上乗せした価格で売却することになります。
そして売却益を使ってすぐに前倒し返済を実施し、デビットファンド(Debt Fund)からの融資を一括で返済します。
かくして、
売却額 - 融資額
この差額が投資家の税引き前の利益となるわけです。
すなわちデビットファンド(Debt Fund)は原則「短期融資」であり、投資家としては
- 購入
- 修繕
- 売却
の3段階をなるべく早く回し、売却益で一括して前倒し返済を実行する前提があります。
デビットファンド(Debt Fund)について、明日に続けます。
