こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
デビットファンド(Debt Fund)について詳細をお伝えしています。
およそ資産形成において、
「気が付けば資産が殖えている」
これほど心強く安心できる状態はないものです。
アメリカ不動産はあらゆる資産カテゴリーの中でもかなり安定した部類に入ると思いますが、賃貸物件を所有する上では管理料を始めとし、あらゆる支出があることは間違いありません。
それでも
- エクイティの増加
- 減価償却費の計上
- 年間利息合計の計上
等で保守的に見ても
10% ～ 15%
で回るものですが、同時に目の前に出てくるキャッシュフローだけを見ると毎月変動があるものです。
そうした時に、
「何も言わず、毎月固定のキャッシュフローが着々と入ってくる」
という状態は非常に心強いのです。
そしてアメリカ不動産に紐づいた資産カテゴリーの中で、固定キャッシュフローを期待できるのがデビットファンド(Debt Fund)ということになります。
同時にいかなる投資にもリスクはあり不動産投資はそのまま不動産事業ですから、事業としてのリスクは常にあるのが不動産投資です。
そしてデビットファンド(Debt Fund)のマネージャーの立場としては、Preferred Return（プリファード・リターン）を採用する場合は
「出資者に契約上のリターンを優先的に配当し、残りが自分のリターンになる」
という条件になりますから、ファンドマネージャーとしては
⇒ ベテランの投資家に出資
⇒ 安全な案件に出資
という2つを満たすことが主な条件となります。
実際のところ、アメリカ不動産投資そのものはその流動性の低さからも、非常に安定した投資と言えます。
「不動産はロケーション、ロケーション、ロケーション」
と呼ばれるのは世界共通のはずであり、アメリカでもまたロケーションがきちんと整っていえば、物件価値は極めて順調に推移していく傾向があるのです。
そしてデビットファンド(Debt Fund)の場合はその出資先は
「修繕が必要な古い物件」
ということになりますが、ここに資金を投じて物件を甦らせて物件価値を高めることになります。
そこで本項ではデビットファンド(Debt Fund)のマネージャーが然るべきリターンを確保するべく、その審査時に基準とする内容について押さえていきましょう。
通常の融資審査基準
まずは従来の融資審査の基準をおさらいし、デビットファンド(Debt Fund)審査との違いを確認していきましょう。
従来の融資審査委
従来の融資審査では、銀行が最も重要視する要素は借り手の信用履歴や収入情報です。
信用履歴
借り手の信用履歴は
- 支払い履歴
- 借入金の残高
- 支払い遅延の有無
- 債務整理
- 破産
などの情報から評価されます。
信用履歴が良好であれば、返済能力があると判断されやすく、融資が認められる可能性が高くなります。
収入情報
借り手の収入情報も、銀行が審査するポイントです。
収入が安定しており、返済に充てることができると判断される場合は、融資が認められる可能性が高くなります。
ローン・トゥ・バリュー比率（LTV）
物件の価値と融資額の比率であるLTVは、銀行が物件の評価を行う際に重要な指標となります。
物件価値に対して融資額が高い場合は、銀行のリスクが高くなるため、融資が認められる可能性が低くなります。
デット・トゥ・インカム比率（DTI）
借り手の借入金返済額と収入の比率であるDTIも、銀行が審査するポイントの1つです。
借入金返済額が収入に対して高い場合は、返済能力が低くなるため、融資が認められる可能性が低くなります。
職業
借り手の職業によっても融資審査が左右されることがあります。
例えば、安定した収入を得られる職業や、長期的な雇用契約がある職業の場合は、融資が認められる可能性が高くなります。
デビットファンド(Debt Fund)審査の融資審査
そして上記の従来の融資審査に対し、デビットファンド(Debt Fund)の審査で最も重要視されるのは
ローン・トゥ・バリュー比率（LTV：物件価値に対する出資率）
デット・トゥ・インカム比率（DTI）
の2点です。
信用履歴等の情報も去ることながら、借り手の審査で大切なのは
フリッピングの経験値
であることは先にお伝えしました。
およそデビットファンド(Debt Fund)は素人が融資を受けられる世界ではなく、経験を積んだ専門家に特化した貸し出し資金と言えます。
そして経験値が十分でありさえすれば、後は
「この案件はリノベーション後にどれくらいの価値上昇が期待できるのか」
これが最大のテーマであり、同時に保守的にアプローチする上では
「どの程度の融資率に押さえておくべきか」
が大切な見極めどころになります。
例えば修繕後に$300,000の価値になると試算される物件があるとしましょう。
この物件が$160,000で売りに出されており、フルリノベーションに$20,000かかるとします。
すると必要な資金は合計で$180,000になりますが、リノベーション後の価値は$300,000ですから、このリノベーション後の価値を見込んで
購入費用
リノベーション費用
の合計で$180,000を融資する場合、
60%($180,000 / $300,000)
となるわけです。
そうするとリノベーション完了後の価値に対して
ローン・トゥ・バリュー比率（LTV：物件価値に対する出資率）
は60%ですから、仮に市場に異常事態が発生して物件価値が最大40%下がったとしても、損失は出ない計算になります。
かくして、デビットファンド(Debt Fund)において物件価値に対する出資率を定める場合、その基準は
「リノベーション後の価値に対する出資比率」
で査定することになります。
明日に続けます。
