ファンドマネージャーの物件精査基準

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

デビットファンド(Debt Fund)について詳細をお伝えしています。

昨日までに見てきたとおり、デビットファンド(Debt Fund)は

「不動産投資家用の用立て資金」

であり、デビットファンド(Debt Fund)に投資するということは、その用立て資金の一部として自分の資金を預けることを言います。

これを銀行に例えるなら、

「銀行が貸し出す資金の一部として、自分の資金を使ってもらう」

ようなものです。

或いはそもそもが銀行に預金する上でその預けた預金は貸しに出されているわけですが、その利息がかなり高い割合でつくようなものとも言えます。

デビットファンド(Debt Fund)は不動産という現物に紐づく上で課税対象となりますから、単に預かるときの利息と同じようにはいきませんが、それでも普通預金に預けるよりは遥かに高い金利でリターンが期待できることになります。

そしてここまでの流れでデビットファンド(Debt Fund)のスキームは理解できたとしても、同時に

「そのリスクはどれくらいあるのか？」

「どのようにリスクを軽減するのか？」

については理解を深めておく必要があります。

この点も昨日までにお伝えした通り、デビットファンド(Debt Fund)の成否はほぼファンドマネージャーの腕前に委ねられており、そのファンドマネージャーは出資先はもとより、その資金が使われる物件の精査にも時間と労力を費やすことになります。

そこでリスクマネジメントとして、デビットファンド(Debt Fund)のファンドマネージャーはどのように物件を見定めるのかを見ていきましょう。

ファンドマネージャーが修繕後の物件価値を見定める手順は、主に次の3つになります。

近所の同類物件価格を調べる

リノベーション後の価値を多角的に見定める最初のステップは、近所の同類物件を調べることです。

その地域市場に専門家に相談することで、その地域の不動産市場や類似物件の価格などの情報を得ることができます。

また、不動産業者が運営するウェブサイトや不動産情報サイトを調べることで、同じような物件の販売価格を知ることもできます。

同時にMLS等のオンラインサイトにも、同じような物件の販売価格が掲載されている場合があります。

或いは地元の不動産業者が運営するサイトや不動産情報サイトを検索し、物件の条件（広さ、築年数、立地条件など）を入力することで、同様の物件の販売価格を調べることができます。

MLSサイト以外に有効なのはオークションサイトです。

不動産オークションでは同類物件が競売されることがあります。

オークションの結果を調べることで、同様の物件の価格を知ることができます。

そして外堀を埋める方法として、地元の不動産業者に問い合わせることも有効です。

不動産業者は地域の不動産市場に詳しく、同様の物件の販売価格を把握している場合が多く、生々しい情報を教えてくれるものです。

不動産の査定を行う

そしてより精度の高いポテンシャル審査を行う場合、より専門的に査定を行うこともあります。

この点も地元の不動産会社の協力を得る場合もあり、地元ブローカーは地域の不動産市場に詳しく、物件の査定にも精通しているため、不動産の査定を依頼する場合もあるのです。

同時に調査にある程度費用がかかる場合が多いため、複数の地元不動産会社に見積もりを依頼して比較する場合もあります。

同時に他社に依存するのみならず、ファンドマネージャー自ら、物件を目視する場合もあります。

特に同様のリノベーション案件が次々と出てくるような市場はファンドマネージャーは自分で視察する場合も多く、地元の不動産会社の担当者と物件を見学し、物件の状態や周辺環境などを調べるのです。

一通り地元で不動産会社の担当者と物件を見学した後、その地元担当者は物件の価値を算出して査定額の見積もりを提示してくれます。

査定額の見積もりには

• 物件の広さ
• 築年数
• 建物の構造
• 設備
• 周辺環境

などが考慮されるのが一般的で、ファンドマネージャーが自分の目で見た情報を文字に起こしたレポートを受け取るわけです。

修繕費を調べる

かくして物件の修繕後の価値を調べたら、もう一つ欠かせない数字が

「リノベーションにいくらぐらいかかりそうか」

の見積もりです。

修繕前後の価格差を調べるべく、修繕にかかる費用も調べる必要があります。

修繕費用は、修繕内容や地域によって異なるため、地元の修繕業者に見積もりを依頼することになります。

そしてここは予想できると思いますが、大抵のファンドマネージャーはその案件に出資する時、

「当地の地元業者」

とも多くのつながりを事前に持っているものです。

そこで審査対象となる物件の住所を地元業者に知らせ、地元業者が物件に向かい、物件状況から修繕費を見立てるわけです。

この時に出てくる見積もり上の数字はそのまま額面通り受け取るわけにはいかず、通常は

20% ～ 30%

あたりの価格を上乗せしておきます。

万が一、その時には見えてこない必要修繕がリノベーション時に出てきたい際に対応できるよう、予備費を見込んでおくのです。

かくして、これらの情報を元に修繕前後の価格差を算出します。

修繕後の物件の価格を修繕前の物件の価格から引いた差額が、修繕によって生じた価格アップの額となりますとなりますが、この

修繕後の物件価値

に対して、

「この物件なら〇〇%の$〇〇〇〇〇まで融資可能」

と判断するのです。

ベテランのマネージャーはこの融資率を保守的に見積もり、その姿勢がそのままファンドのリスクコントロールとなり、安定したファンド運用の実績につながってくるのです。