こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
全てのアメリカ不動産市場を横並びに見て、
「家賃が高い市」
の順番に各地域市場を俯瞰しています。
ここは事業も投資も全く同じですが、リターンを最大化する為の基本は
「出るを抑えて入るを増やす」
です。
この考えを不動産投資に当てはめると
「維持管理費を抑えて家賃を増やす」
ということになりますが、その意味では家賃が高ければ高いほど魅力的であることは間違いありません。
同時に、
家賃が高い = 物件が高価
物件が高価 = 固定資産税含む維持管理費が高い
ですから、
家賃が高い = 利回りが良い
とはいかないものです。
そうすると、
- 家賃の高さ
- 維持管理費の高さ
この正反対のベクトルが丁度バランスの取れたところに「リターンの最大化」を臨めることになります。
そこで改めて全米市場で比較する中で勘所を掴み、どの市場により適切なリターンを求めることが出来るのかを整理してみましょう。
本日も続けます。
家賃が高い市場が多い州
昨日は全米の市場を平等に並べ、「地域名」に集中できるようにあえて数字は伏せて並べました。
家賃が高い順に上から順番に並べましたが、今度は昨日の上位50選をアイウエオ順に並べてみます。
アリゾナ州テューソン
アラバマ州バーミングハム
イリノイ州シカゴ
カリフォルニア州オークランド
カリフォルニア州サクラメント
カリフォルニア州サンディエゴ
カリフォルニア州サンフランシスコ
カリフォルニア州サンノゼ
カリフォルニア州ロサンゼルス
カリフォルニア州グレンデール
コロラド州デンバー
フロリダ州タンパ
フロリダ州マイアミ
フロリダ州デイトナビーチ
フロリダ州フォートローダーデール
フロリダ州ジャクソンビル
フロリダ州レイクランド
メイン州ポートランド
ミシガン州デトロイト
ミシガン州グランドラピッズ
ミネソタ州ミネアポリス
ノースカロライナ州グリーンズボロ
ノースカロライナ州シャーロット
ネバダ州ラスベガス
ニュージャージー州ニューアーク
ニューヨーク州オールバニ
ニューヨーク州ロチェスター
ニューヨーク州ニューヨーク
ペンシルベニア州ピッツバーグ
ペンシルベニア州フィラデルフィア
ロードアイランド州プロビデンス
テキサス州オースティン
テキサス州ダラス
テキサス州ヒューストン
テキサス州サンアントニオ
テネシー州ナッシュビル
バージニア州ノーフォーク
バージニア州シャーロッツビル
バージニア州リッチモンド
ワシントン州シアトル
ルイジアナ州ニューオーリンズ
ミズーリ州カンザスシティ
いかがでしょうか。
こうしてみると、家賃が高い地域市場は特に
カリフォルニア州
フロリダ州
に集中していることが分かります。
もちろんこれは局部的な地域に焦点が充てられた結果ということになりますが、ここには家賃というものがなぜ高くなるのかの理由が集約されているのです。
家賃が高い理由
カリフォルニア州
まずはカリフォルニア州から見てみますが、
- オークランド
- サクラメント
- サンディエゴ
- サンフランシスコ
- サンノゼ
- ロサンゼルス
- グレンデール
これらはカリフォルニア州内に位置する大都市圏の中心部に位置しています。
中心部であるが故に経済活動が盛んで、求人が多く、人口密度が高く、交通の便も比較的良いのです。
また、サンフランシスコやロサンゼルスなどは、世界的に有名な都市であり、文化的、観光的な魅力も高く、住民の生活水準が高いために住宅需要も高くなっています。
その高い住宅需要から、不動産の価格や家賃も高くなりがちなのです。
ちなみにグレンデールはロサンゼルスの北東部に位置し、ハリウッド映画やテレビ制作が盛んな地域であることから映画スタジオやテレビ局が多く進出しており、結果として住に対する需要が高まっているため家賃も高くなっています。
フロリダ州
フロリダ州の場合、
- タンパ
- マイアミ
- デイトナビーチ
- フォートローダーデール
- ジャクソンビル
- レイクランド
これらも都市もまた、フロリダ州内に位置する大都市圏の中心部であり、これらの地域では求人が多く、人口密度が高く、交通の便が良いことが挙げられます。
また、タンパやマイアミ、フォートローダーデールなどは海岸線に位置するため、ビーチやリゾート地としても有名であり、観光客が多いことから、必然的に住宅需要も高くなりがちです。
ジャクソンビルは、輸送業や海運業、金融業が盛んな州都であり、カリフォルニア州の州都サクラメントと同様の理由で家賃も高くなっています。
その一方でレイクランドはタンパとオーランドの中間に位置し、交通の便が良いことから、ビジネス拠点や物流拠点が進出しており、住に対する需要が高く、結果として家賃も高くなっています。
結果として、アメリカ合衆国では
カリフォルニア州
ニューヨーク州
フロリダ州
テキサス州
といった地域に人口も集中しがちなことが分かります。
ここから、投資視点でこれらの家賃が高い地域を深掘りしていきましょう。
明日に続けます。