こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
全米の市場を横並びにして、純粋に家賃の高い地域市場を俯瞰しています。
昨日までに見た通り、比較的家賃の高い場所は
カリフォルニア州
ニューヨーク州
フロリダ州
テキサス州
このあたりの地域です。
ちなみに、これらの地域を人口順に並べると
カリフォルニア州 - 約3950万人
テキサス州 - 約2950万人
フロリダ州 - 約2150万人
ニューヨーク州 - 約2000万人
と、カリフォルニア州がダントツに多いことになります。
カリフォルニア州は
税金が高い
生活コスト（特に住居）が高い
という理由から人口は減少傾向にあるものの、それでも全米の中で最も人口が多いことは変わりません。
ただし今後の傾向としては生活者にとって税金の面で有利な
フロリダ州
テキサス州
に人口が集まり始めていますので、住に対する需要の意味では将来のポテンシャルとしてはこれら2つの州が高いと言えます。
ただし、それでは不動産投資の意味でもこれらの州が有利かといえば、そんなことはありません。
これらの州は平均的に家賃が高いことは間違いなく、不動産投資のリターンを最大化する
「維持管理費を抑えて家賃を増やす」
という考え方では家賃の面において有利なことは間違いありません。
とはいえ、家賃が高ければ万歳かといえばそうではなく、特に維持管理費の中でもかなり効いてくるのが固定費に属する
固定資産税
です。
そこでアメリカ不動産市場の研究として、今日は固定費となる固定資産税の観点から市場を深堀してみましょう。
固定資産税率の違い
アメリカの固定資産税は州や地方自治体によって課税され、土地と建物の評価額に基づいて計算されます。
固定資産税そのものは地方自治体の予算を賄うために使われ、公共サービス、道路、学校などの基本的なインフラストラクチャーの維持や改善に充てられる資金です。
そして固定資産税の評価額は通常、不動産の市場価値に基づいて算出されます。
不動産の評価は地方自治体によって実施される評価調査に基づいて行われ定期的に見直されるものですが、この評価調査は異議申し立てができる場合があり、異議申し立てが認められた場合は、評価額が修正される類のものです。
そして話はここからですが、固定資産税率は地方自治体によって設定され、通常は土地と建物の評価額に基づいて計算されています。
この固定資産税率は
地方自治体の予算
公共サービスの需要
に応じて変更される場合があり、すなわち変動し得るものなのです。
また特定の地域や用途によっては、追加の特別税が課せられることがあります。
この前提をもって、上記4州の平均固定資産税率に基づいて高い順に並べてみましょう。
前述のように固定資産税率は地方自治体のよって違いがありますが、州の平均で見てみると4州は
ニューヨーク州 - 平均固定資産税率は1.68%
テキサス州 - 平均固定資産税率は1.62%
フロリダ州 - 平均固定資産税率は1.02%
カリフォルニア州 - 平均固定資産税率は0.74%
このようになります。
これらの数字は毎年、或いは諸条件で変動していくものの、概ね上記の順番は変わりません。
ということは、純粋に固定費となる固定資産税率の観点で見ると
「カリフォルニア州が有利」
ということになるのです。
人口は未だに全米で最も多いながらも人口流出が続いており、
「将来的にはカリフォルニア州不動産はジリ貧なのでは」
と思いたいところですが、なんと固定資産税率の観点で言えば、家賃平均上位の州の中でも低いレベルにあることが分かります。
「未だに人気の都市圏が多い」
というだけでも賃貸需要が激減することは極めて考えにくいものですが、固定資産税率の観点でいえば、投資家にとって決して不利な州ではないのです。
カリフォルニア州内で比較
そこでカリフォルニア州内の自治体で、その固定資産税率が低い順番に並べてみましょう。
Hayward(ヘイワード) - 0.56%
San Pablo(サンパブロ) - 0.59%
Walnut Creek(ウォルナットクリーク) - 0.60%
Crockett(クロケット) - 0.62%
West Sacramento(ウェストサクラメント) - 0.63%
Belmont(ベルモント) - 0.64%
Millbrae(ミルブレイ) - 0.64%
Oakland(オークレー) - 0.65%
South San Francisco(サウスサンフランシスコ) - 0.67%
San Marcos(サンマルコス) - 0.67%
Menlo Park(メンローパーク) - 0.68%
Newark(ニューアーク) - 0.68%
Montecito(モントセラ) - 0.68%
East Palo Alto(イーストパロアルト) - 0.69%
El Segundo(エルセグンド) - 0.69%
Elk Grove(エルクグローブ) - 0.69%
Burlingame(バーリンゲーム) - 0.69%
Brisbane(ブリスベン) - 0.69%
Carpinteria(カーペンタリア) - 0.70%
Newtown(ニュータウン) - 0.70%
。。。
固定資産税率の低い順に、上位20位を拾い上げてみました。
West Sacramento(ウェストサクラメント)
South San Francisco(サウスサンフランシスコ)
聞き慣れない地名が多いですが、その中でも
これら
サクラメント市
サンフランシスコ市
はどちらも、昨日挙げた家賃が高い地域50選の中に入っています。
これらの数字を手掛かりに、更に深堀してみましょう。
明日に続けます。
