こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカ不動産価格の今を追うにあたり、その見立て方について整理しています。
不動産という資産カテゴリーそのものは流動性が低いことから、歴史的に見ても価格の推移が見立てやすい特徴があります。
そこに異常値が出てくるのは、
- 社会現象
- 経済事情
等で予想不可能な変数が出てくるときです。
近年、アメリカ不動産市場において異常値をもたらす変数が発生したきっかけは
1990年代末から2000年代初頭のドットコムバブル
2000年代初頭から2008年の不動産バブル
2020年初頭から2022年初頭のパンデミック
の3つでした。
ドットコムバブルの崩壊ではアメリカ不動産市場は直接的に影響を受けることはありませんでしたが、アメリカ経済の停滞と共に住宅需要が大きく減少し、一部の地域で価格の低下や販売の停滞が見られた結果、価格が下がっています。
不動産バブルは2000年代に突入してから一気に加速し、不動産市場をアメリカ経済成長の起爆剤に使いたい米国政府の意図も働き、誰もが乗り遅れるなとばかりに不動産バブルの中に飛び込んでいった時期です。
そして記憶にごく新しいパンデミック後の場合、アメリカ不動産市場のみならず世界中の市場を巻き込んで量的緩和政策によるねじれが生じ、持つものがますます持つような、異様な資産バブルが展開されていた時期です。
これら3つの時期を俯瞰する時に、その大きな違いは
「バブルが続いた時期」
にあります。
不動産バブルの場合、そのバブルの正確な開始時期を断定することは出来ないものの、例えばドットコムバブル直後の2002年あたりからバブル傾向が目を出し始めたとするのであれば、2008年に暴落の様相が顕著になるまで6年かかったことになります。
これに対し、後者の場合はおもむろにFRB（連邦準備制度理事会）による主導で政策金利が一気に引き下げられた結果、追随するモーゲージ金利が歴史的な低さとなり、異様なバブルを形成することとなりました。
この期間は2022年3月までのほぼ2年間であり、前回の不動産バブルに時期と比較すると、約1/3の期間だったことになります。
この理解をもって、改めてアメリカ不動産価格の全体の動きを整理してみましょう。
バブル期間と価格の戻り
まずは改めて、全体の価格推移のグラフから。
このとおり全体の推移でみるとよく分かりますが、1990年代後半には微増の動きが、2000年初頭からぐいぐい価格が上昇し始めたことが分かります。
この辺りの傾向は近年のビットコインの動きを見ても分かりますが、いわゆるバブル的な動きは始まる前段階では価格の変化は微増です。
ビットコインの場合も
「来るか来ないか分からないけど、とりあえず」
「いや、来る可能性は高い」
そんな風に考える人々が、世の人々がほとんど反応もしない時期に資金を投じていたことになります。
1990年代後半のアメリカ不動産は資産としての性質こそ違えど、特にニューヨークやカリフォルニアを中心とする地域の人々は
「来るか来ないか分からないけど、とりあえず」
「いや、来る可能性は高い」
と、不動産に資金を投じる人々がにわか増え始めていた時期です。
それが、2000年代に入ってから
「間違いない」
とほぼ確認できるレベルに価格が変化してきた部分から、一気に人々が参入してきた流れがあります。
このあたりの投資家心理は資産カテゴリーに関わらず
- 大多数が気づかないうちに動く先行者
- 目に見える変化が確認できてから動く後発者
の両者がいることになります。
そこで注目しておきたいのが、バブル期間と戻し期間です。
昨日のグラフを今一度見てみると、
このようにアメリカ不動産バブルの場合は
不動産ブーム期：2002年～2007年（2008年に完全崩壊）
価格暴落期：2008年～2012年
バブル以前推移への戻り期：2014年
と捉えることが出来ます。
すなわち、不動産バブル以前の健全な水準に戻るまでに
2002年 ～ 2014年
と、実に12年の歳月を要しているわけです。
ちなみにこの期間において不動産価格的に最も得したのは、
「2002年までに物件を購入した人々」
だったことが分かります。
90年代までに購入していることが正解で、キャピタルゲイン狙いであれば
「2002年までに購入して、2006年あたりで売却」
このパターンが最もリターンが大きかっただろう結果です。
さもなくば、バブルに踊らされずに2002年までに購入した物件をそのまま保有していれば、2014年までには健全な水準に戻ったことになります。
私(佐藤)自身も90年代購入の物件は今日まで管理し続けていますが、そもそもが不動産という有形固定資産の特徴から
「バイアンドホールドで長期保有」
というスタイルが最もウマが合う、という証拠がこのグラフにも表れているのです。
そこで、2008年の不動産バブル崩壊を俯瞰した上で、今回のパンデミック期の資産バブルではどのような傾向が伺えるのでしょうか。
ここまでの価格の推移と現在の傾向を捉えて、先を見通してみましょう。
明日に続けます。
