こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
最近の地域市場の値動きから、前月比で目立った動きをする10都市に注目してきました。
結論だけいえば、不動産投資の対象とするか否かの判断は
「不動産価格の高下で判断する」
のではなく、
「その市場の伸びしろで判断する」
という話でした。
「ああ、価格が下がった。。」
「よし、価格が上昇している！」
率直に歯に衣を着せずにいえば、そんな目先の価格の高下はどうでもよいのです。
どうでもよいとは言い方が乱暴ですが、本来は流動性の低い不動産資産ですら
- 経済サイクル毎の高下
- 年間サイクル毎の高下
- 地域市場の力学による高下
等、数多くの要素からの影響を受けて価格は変化していきます。
あちらから
こちらから
と方々から風に吹かれるからこそ、価格は
上へ
下へ
と動きながら、大きな流れを作り出していくことになります。
けれどもやはり不動産投資の本質を突き崩すことは誰にも出来ず、最後には流動性の低さがモノを言うのが不動産という有形固定資産です。
その特性を深く理解すればこそ、成長軌道に乗っている地域市場の
然るべき立地
然るべき物件
を所有しているのならば、目先の価格の変化はおろか、一年単位の変化にも慌てる必要はないのです。
そこで優良な市場の第一条件として大切なのは
「人口が伸びているか？」
という問いですが、先に上げた価格が僅かながらも上昇した10都市では
オハイオ州コロンバス
だけが人口が伸びていました。
厳密には人口の伸びは
このようにパンデミック前までは凄まじい勢いで伸び、パンデミック以降も伸び続けているものの、人口増加率そのものは鈍化しています。
そこで僅かながらも今の時期に価格の上昇を見せるオハイオ州コロンバスにはどのような特徴があるのでしょうか。
また今後も期待してよい都市なのでしょうか。
その一端を除いてみましょう。
コロンバスの街づくり
一つの街が継続的に成長する場合、その特徴は人口増加に大きく反映されることになります。
オハイオ州コロンバスの特徴について、ウィキペディアの一文をコピーしてみます。
1821年に都市が創設、交通に至便であり、古くは荷車や馬車の生産が盛んであった。戦前には被服産業なども栄え、戦時中に軍隊の被服工廠があった。今日では航空機、自動車及び関連部品、電子機器などの機械工業が盛んで、とりわけ本田技研工業（ホンダオブアメリカ）の工場が近郊に進出したことから、デトロイト等と肩を並べる自動車工業都市にもなっている。また、オハイオ州立大学を抱え、教育水準が高いことから、近年では金融・保険・ロジスティクス産業が栄えている。そのため、コロンバス市内にはホンダなどの日本の自動車企業が多く進出している。
（出典：ウィキペディア）
これを読むだけでも、コロンバスという都市が上向きなのか下向きなのかは掴めそうです。
そしてコロンバスの人口増加で、改めて2000年以降の人口増加に注目してみると
このように増加率が著しく高くなっていることに気づきませんでしょうか。
この変化をもたらした要因は90年代に遡ります。
その要因とは
Downtown Columbus Development Corporation（Downtown CDDC）
と呼ばれるコロンバスのダウンタウン地域の再開発と発展を推進する非営利団体が1992年に設立され、コロンバスの都市計画と開発に関する重要な役割を果たしてきたのです。
その目的は
- ダウンタウンの地域経済の活性化
- 地域社会の活力の向上
- 住宅や商業施設の開発
- 公共施設の整備
とされ、「持続可能な都市の形成」が意識的に整えられてきました。
正にモノポリーのリアル版ともいえるDowntown CDDCの活動が、地元の発展を大きく支えてきたと言えます。
例えば、このDowntown CDDCの手掛けるプロジェクトの一つが
Scioto Mile（サイオト・マイル）
です。
Scioto Mile（サイオト・マイル）プロジェクトはコロンバス市のダウンタウンにおける大規模な再開発プロジェクトであり、Scioto River（サイオト・リバー）沿いの地域を再生し、市民や観光客に対して魅力的な公共スペースを提供することを目的としています。
この計画に基づいてScioto River（サイオト・リバー）の河岸を再開発し、
- 公園
- 遊歩道
- 噴水
- 釣り施設
などを整備することで、市民や観光客が自然環境を楽しめる場所を整えています。
また
Bicentennial Park（ビセンテニアル・パーク）
多目的な公園。野外劇場、噴水、遊び場、ピクニックエリアなどがあり、娯楽イベントやコンサートが開催される。
Scioto Audubon Metro Park（サイオト・オーデュボン・メトロ・パーク）
自然保護地域。散策路、釣り施設、登山壁、自然センターなどが設けられている。
Genoa Park（ジェノア・パーク）
リバーフロントに位置する公園。広い芝生エリアや遊歩道、広場がある。
Scioto Mile Promenade（サイオト・マイル・プロムナード）
リバーフロントに沿って広がる歩行者専用の遊歩道。景観を楽しみながら散策することができる。
等、かなり本格的なモノポリーが展開されてきたことが分かります。
このような土壌の元に、十分な雇用機会が街の開発を促進してきた経緯があるのです。
コロンバスについて、もう少し見ていきましょう。
明日に続けます。
