こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
全米を通して興味深い変化（僅かながらも価格が上昇）を見せる市場からオハイオ州コロンバス市場を拾い上げ、同地域の詳細を見ています。
昨日までに見た通り、コロンバスの人口はパンデミック以前までかなり順調に推移してきました。
近年その勢いが増したのは1992年にダウンタウンで再開発が始まってからです。
ここは個人的な感想にもなりますが、アメリカの中西部は
サンフランシスコ
ロサンゼルス
ニューヨーク
のような地域と比べると、ずいぶんと時間がゆっくり流れている気がします。
それこそ古き良きアメリカの雰囲気を残し、静かな時の中にジャズの演奏が聞こえてくるような。
そしてそんな静けさを残しつつも、程よく人が集まる魅力を出し続ける上での努力は長期的なビジョンに裏打ちされた戦略が常に必要です。
当地の非営利団体である
Downtown Columbus Development Corporation（Downtown CDDC）
がもたらした影響は確実にコロンバスの経済発展に寄与しているといえるでしょうし、だからこそ長年に渡り人口が順調に増え続けてきたのではないでしょうか。
それに加え、コロンバスでは税制優遇措置も上手に使いながら、地場産業とも言える交通関連企業を上手に誘致してきました。
加えて世界に名だたる大企業も多く、いみじくも古き良き時代を思わせる街に、永続し得るゆるりとしたスピードの発展をもたらしつつあったのです。
パンデミック以降はその人口増加が鈍化しているとはいえ、不動産投資の観点では十分な魅力を備えた地域ということが言えると思います。
そこでここから、当地の不動産市場に目を向けていきましょう。
本日も続けます。
コロンバスの不動産市場
かくもここまでに見た事実を見る限り、さもコロンバスの不動産市場は順調に推移していることが予想されます。
早速コロンバス市場の物件価格の推移を見てみましょう。
いかがでしょうか。
この流線型のような美しいラインはアメリカ中西部で見られる典型的な価格の推移です。
無理なくジリジリと価格を上げ、2008年の大暴落の時期にも価格はほとんど下がらなかったことが分かります。
そして注目したいのが上の赤丸の部分です。
2008年の大暴落から復活すると同時に、過去とは違う勢いで物件価格の上昇が始まっています。
この勢いはアメリカ全体の平均以上であり、明らかに同市場の発展が不動産価格に大きく貢献してきたことが分かります。
狙うべき投資物件は
そうすると、コロンバスではどのような物件が狙い目でしょうか。
学区も良い
小奇麗な物件が多い
というエリアはもちろん魅力的ですが、例えばコロンバスでこの手の地域に
Powell（ポウェル）
があります。
けれどもこのあたりのエリアは調べてみると分かりますが、物件価格はかなり高騰しており、投資として十分なリターンを出すのは至難の業です。
それよりもやはり賃貸需要のある地域に目を向け、
- 学区はそこそこ
- けれども治安は問題ない
そんな地域の物件に目をつけることが、投資の意味では吉とでます。
それではどんな物件が投資には向いているかといえば、例えばこの一軒です。
520 Siebert St, Columbus, OH 43206
上記物件はなんと1900年築。
100年以上経っていますから、相当なテコ入れが必要です。
そしてこの手の物件をリノベーションする時は表面部分のみならず、壁の中の
- 配管
- 配線
すら現代の標準に入れ替えるレベルでのフルリノベーションを実行します。
そしてそれでも十分にエクイティを出せるように、かなりのディスカウント価格で購入する必要があります。
上のリンク先の写真で見るだけでもいかに傷んでいるかが分かりますが、
- 購入価格
- フルリノベーションコスト
これらの合計がフルリノベーション後の価値の70%以下に収まるようであれば買いです。
そしてフルリノベーションの後は、この一軒家をルームメイト形式で賃貸に出し、それぞれの部屋にテナントを付けるのがベストだと思います。
一人$600程度の家賃でも相場からするとかなり安いですし、また4人入るだけでも十分なリターンをもたらすはずです。
或いはテナントを付けることなく、ピカピカに仕上げた後に住居物件用で売りに出して数万ドルの利益を瞬間出すこともまた一興です。
何よりもコロンバスでは十分な不動産需要があることも証明されていますから、5ベッドルームをまるまる仕上げた後にはそのサイズからも十分に慰めてくれる利益を出すことが出来ます。
かくしてこのような発展途上の街では
⇒ 保有してテナントをつける
⇒ アップグレードのみで売却する
のいずれをとっても、そこには十分な需要が期待できます。
ちなみに私(佐藤)自身であれば、やはり保有してバイアンドホールドを狙います。
フルリノベーションの時点で随分とエクイティは出ていますが、コロンバス独特のジリジリと価格を上げていく市場の特性からして、やはり長期に保有する方が吉と出るのではないでしょうか。
然るべき市場を選び
然るべき立地に保有する
そんな手堅い条件を揃えることで、不動産資産は着実に積み上がっていくのです。
