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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
テキサス州内の注目株、
Austin, Texas（テキサス州オースティン）
San Antonio, Texas（テキサス州サンアントニオ）
に注目しています。
不動産市場を読み取ろうとするとき、あくまでも大切なのは
目先の価格の変動
ではなく、
地域市場の経済成長ポテンシャル
です。
地域経済が伸び続ける時、その裏には
- 人口増加
- 雇用機会の増加
が確認される可能性は非常に高いものです。
別の言い方をすれば
- 人口が増えて
- 雇用機会も増えている
からこそ、その地域経済は伸び続けていることになります。
市の単位で
「世帯への経済的支援を手厚くする」
等の方針で人口が増えることもあるかもしれませんが、いかんせん、公の力のみでは無理があり、民の力がないことには持続性は期待できないことになります。
ここでいう民の力とは主に民間企業のことであり、数多くの民間企業が街に根付き、市の内外から（特に市外から）お金が循環することで、その街の発展が実現していくわけです。
その視点で見るとき、
Austin, Texas（テキサス州オースティン）
San Antonio, Texas（テキサス州サンアントニオ）
これらの地域市場はいずれも、
過去
現在
未来
を線で結ぶと、引き続き市場の成長が期待できると思います。
特に興味深いのは
San Antonio, Texas（テキサス州サンアントニオ）
に至ってはパンデミック以降も引き続き人口が変わらないペースで増え続けていることです。
コロナ禍において
オースティン ⇒ 人口が鈍化
サンアントニオ ⇒ 人口増加ペース変わらず
という違いが見受けられますが、この違いは何に起因するのでしょうか。
その詳細を見てみましょう。
両都市の違いを見てみる
オースティンとサンアントニオの人口増加具合の違いについて、私(佐藤)自身はこの違いをもたらしているのは
「人種構成の違い」
「産業構造の違い」
だろうと仮説を立てています。
誤解のないように前置きすると、
Austin, Texas（テキサス州オースティン）
San Antonio, Texas（テキサス州サンアントニオ）
これらはいずれも全米のトップクラスであり、どちらも超がつく優良市場です。
けれどもその街づくりの背景と戦略には明らかな違いがあります。
まずは人種構成の違いから。
分かりやすいように両市のデータを並べてみましょう。
左がオースティン、右がサンアントニオです。
人口構成の違い
いかがでしょうか。
上記を見ると一目瞭然ですが、
「サンアントニオはヒスパニック系人口が多い」
ことが分かります。
オースティンのヒスパニック系人口が33.3%ということは、
「オースティンでは3人に1人がヒスパニック系」
ということになりますが、まだまだ白人社会です。
これに対しサンアントニオの場合、そのほぼ倍近くの64.7%がヒスパニック系ということは
「サンアントニオでは1.5人に1人がヒスパニック系」
ということになり、サンアントニオでは圧倒的にヒスパニック人口が多いことになります。
米国国勢調査局のデータによると、2010年から2020年までの10年間での人口増加率ではヒスパニック系の人口が最も高い増加率を示しています。
かつ2021年の時点では、ヒスパニック系の人口が白人系の人口増加よりも速いペースで増加しているという傾向があるというのです。
サンアントニオを見ていると、当地はまさにこの傾向に当てはまっており、すなわちサンアントニオ市場は今後も引き続きヒスパニック系の人口が増えていくのではないでしょうか。
そう考えるとサンアントニオの人口増加がパンデミック以降も安定しているのはごく自然でしょうし、納得がいきます。
産業の違い
そしてオースティンとサンアントニオの産業構成の違いをいえば、オースティンは特に90年代以降、IT産業を中心に街おこしが急速に進展してきた経緯があります。
そのことは両市を比較すると
上のように数字にはっきり表れており、オースティンは本社を置く
Dell Technologies（デル・テクノロジーズ）
を始め、数多くのテクノロジー企業が増え続けています。
これに対しサンアントニオの場合はテクノロジー企業も皆無ではないものの、それよりも時代の流れにさほど影響されない産業が主流です。
特にサンアントニオの南側は近年急速に開発が進められており、ここに陸続と大企業が入り始めているのです。
その例を挙げると
- Chipotle（チポトレ）
- Dunkin'（ダンキンドーナツ）
- Dutch Bros Coffee（ダッチブロスコーヒー）
- La Gloria（ラグロリア）
- Black Bear Cafe（ブラックベアカフェ）
- BJ's Restaurant and Brewhouse（ビージェイズレストランアンドブルハウス）
等、飲食産業の中でも世界に広く名を知られる企業ばかりが新店舗をオープンさせています。
サンアントニオはその長い歴史の中で、地道にヒスパニック系を中心に人口が増え続けており、当地の発展はこれからもまだまだ続くといえます。
同時に賃料もオースティンよりも安めであり、生活費の安い地域市場として、末永い発展が臨めるのです。
明日に続けます。
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