地域のInventory（在庫）～ テキサス州サンアントニオ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までは全米全体のInventory（在庫）の推移を追ってきました。

Inventory（在庫）はその不動産市場において「供給」に直結する指標であり、

Inventory（在庫）が増加傾向 ⇒ 供給が増加

Inventory（在庫）が減少傾向 ⇒ 供給が減少

ですから、そのInventory（在庫）の傾向と需要の変化を見ることで

「需要に対して供給が少ない傾向が続くな」

「ということは、この地域市場の物件価格は上昇傾向が続きそうだ」

或いは

「ここからは供給過剰が顕著になるな」

「人気の市場とは言え、価格はここからはそれほど伸びないのでは」

等の見立てがつくことになります。

そこで昨日までに全米のInventory（在庫）傾向を見る限りは、たった今は

このように、たった今はコロナ前の水準に戻ろうとしている時期であり、もしもコロナ前の水準を引き継ぐのであれば

「Inventory（在庫）の現象傾向により供給不足が続く可能性が高い」

ということになります。

そこでこのトレンドを代える要素として市場に新しく登場する新築物件の勢いに期待したいところですが、

このようにコロナ以前はほぼ横ばいであった新築物件数の傾向がコロナ禍では初期にいったん動きが止まった後、低金利の不動産ブームに乗じて一気に新築数が増えてきた経緯がありました。

その勢いは2022年夏まで続いていることが分かりますが、この点はおそらく2022年3月に金融引き締めが開始された後に新築プロジェクトが鈍化しており、2022年3月以前に進めらていたプロジェクトの完成のピークをもって新築数が減少傾向に転じていると予想されます。

ここから本年2023年から2024年年明けに向け、コロナ後の新築建設の傾向はよりはっきりしてくることと思いますが、たった今の傾向を見る限りは

「新築建設が絶大に進み、Inventory（在庫）は相当なレベルで増えてくる」

とは言い難そうです。

そこでこのような全米の傾向をもって、ここからは地域市場のInventory（在庫）の傾向をみていきましょう。

その国の不動産市場とは地域市場の塊であり、自分が購入する物件が立地する地域市場のInventory（在庫）こそが、より正確な将来の供給を予測する指標になるのです。

今回は参考例として先だって市場のポテンシャルを確認した

テキサス州サンアントニオ

を例に挙げてみます。

Inventory（在庫）：テキサス州サンアントニオ

テキサス州サンアントニオは先日確認したとおり、全米でも引き続き成長が見込める市場です。

サンアントニオは非常に歴史の古い街ですが、テキサス州の中でも南寄りのほぼ真ん中に位置する同地はヒスパニック系を中心に人口が増え続けており、今後も非常に安定した賃貸需要が見込める地域です。

そこで不動産投資を試みる上では

「その物件価格は上昇する可能性はあるのか」

というキャピタルゲインの指標が一つには大きな判断材料となるべきですが、

「テキサス州サンアントニオでは物件価格は上昇傾向にあるのか？」

といえば、需要と供給のバランスで見たときに

「サンアントニオの賃貸需要の増加に対し、どれだけ供給が増えていく傾向にあるか」

が判断の主軸になるわけです。

そこでサンアントニオのInventory（在庫）について見てみましょう。

データそのものは住居物件に特化した数値となりますが、相対的に判断するべく

全体のInventory（在庫）の変化

新築のInventory（在庫）の変化

の順番に並べてみます。

全体のInventory（在庫）の変化

新築のInventory（在庫）の変化

いかがでしょうか。

まずはサンアントニオの全体のInventory（在庫）の変化を見てみると、コロナ前はほぼ一定の水準だったものが、コロナ禍においては一気にInventory（在庫）数が下がっていったことが分かります。

2021年夏には一時的に盛り上がったものの、その後改めてInventory（在庫）は大きく下がり、現在はほぼコロナ前の水準に戻ってきています。

かくして、サンアントニオ市場としては全米の傾向とほぼ比例した動きになっていることが分かります。

その一方で新築のInventory（在庫）の変化に目をやると、こちらは全米全体の新築Inventory（在庫）の動きとは明らかに違うようです。

興味深いことにサンアントニオではパンデミック直後に一時停止されたものの、そこからは新築建設が破竹の勢いで進んでいた様子が分かります。

この迷いのない動きをみるだけでも、いかにサンアントニオという市場がデベロッパー各社に見込まれているかが分かるのではないでしょうか。

その後2022年3月の金融引き締め以降、一気に新築建設にブレーキがかかっています。

全米平均と比較するとかなり敏感に動いており、すなわち

「2022年3月以降は売れ行きが悪くなる」

ことを予め予測していたかのような動きです。

現在はわずかに増加する傾向にあり、水準としてはコロナ前のそれにすでに戻っていることが分かります。

このグラフの動きからも当地のデベロッパー各社は随分と市場に敏感に動くことが分かり、おそらくは市場そのものが

「今の金利が高すぎる」

と判断する期間においては、サンアントニオでは新築数が大きく増加することはないのかもしれません。

そうすると増え続ける人口に対して十分な住宅供給は約束されないことになり、

需要 > 供給

のバランスから、今の価格調整が一服した後は

「サンアントニオでは物件価格の上昇傾向は続く」

ということが言えそうです。