不動産投資の実例 ~ 現地プロジェクトが会社解散してトラブルに ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産投資を試みたい

• 個人様
• 法人様

から日々問い合わせを頂いていますが、そのご依頼の多くは

▼ 新規不動産投資の支援依頼

▼ 追加投資の支援依頼

ですが、お問い合せの中には

「運用に不具合が発生している」

「なんとか事なきを得るように支援頂きたい」

というご依頼もあります。

Sさんもそのお一人で、当ブログを通じてお問合せをくださり、初めてオンライン面談でお会いしたのは2021年2月のことでした。

Sさんは人々の生活に必須である医療の専門家であり、現在はご引退されているものの、その道のエキスパートとしてご生業を通して社会に多大なる貢献をされてきた第一人者です。

そのSさんも数年前に資産形成手段の一つとして勧められたアメリカ不動産投資プロジェクトに出資され、複数の物件を購入されたのでした。

ところが契約後に進んでいたプロジェクトは請負会社内で発生したトラブルで頓挫。

現地会社はその後に解散してしまい、Sさんを始めとする出資した投資家たちは物件を所有したまま、先にも後にも進められない状況となっていたのでした。

ちなみに

「アメリカ不動産開発プロジェクトに投資したところ、トラブルに見舞われた」

というパターンでご相談を頂く時、少なくともプロジェクトそのものには問題がなかった場合がほとんどです。

過去に見聞きした中で

「儲け話だけでお金をかすめ取ってやろう」

という最悪のパターンもゼロではありませんが、大抵の場合は真っ当に

• 出資者
• プロパティマネージャー

の双方が利益が出るように、それなりに計画を立てて進めている場合がほとんどになります。

Sさんが出資して複数物件を所有したこのプロジェクトの場合も詳細を確認したところ、計画そのものは私(佐藤)自身の目で見ても

• 良好な立地
• 良好な物件
• リターンが期待できるスキーム

だったと思います。

唯一のマイナス点はプロパティマネージャーがリスクを取る分、物件購入価格がそれなりに上乗せがなされていたことでしょうか。

同時にここも補足すると、

「大手が手掛けており、物件価格にかなり上乗せされている」

という場合、それは必ずしもぼったくりということではありません。

少なくとも個人投資家を対象に広く投資を募集する場合、

１．プロジェクトが必要とするスタッフ数、時間、労力

２．一つの案件（物件）からの利益

の2点を考慮すると、個人投資家が参加する大型プロジェクトは高コスト体質にならざるを得ない事情があります。

それでも日本語サービスをつけて付加価値があるのならば、かなりの利益が上乗せされていたとしても（自分が許容できるのなら）検討の余地はあるわけです。

けれども

「いや、自分は少しでも安く購入してリターンを最大化したい」

「日本語で通訳してもらえるのなら、アメリカ現地の不動産会社・管理会社と直接取引したい」

という方々が弊社を訪ねてこられるわけで、そのような場合は

投資家様（+ 弊社サポート）↔ 現地不動産会社・管理会社

の関係で、直接取引頂いています。

アメリカ中小企業が潰れる時の意外な理由

やや話が横にそれますが、アメリカで中小企業が潰れてしまう理由の一つは

「社内トラブル」

です。

• 人事トラブル
• 経理トラブル

等、誰も予想だにしない不測の事態が社外からではなく社内に起こり、結果として

プロジェクトが頓挫していまうケース

或いは

会社そのものが破綻してしまうケース

は少なくありません。

アメリカで著名な不動産投資家の一人、ロバート・キヨサキ氏も若いころに事業を立ち上げたものの、起死回生を狙って自分の父親から借りた多額の資金を経理担当者に持ち逃げされてしてしまった経験があるのだとか。

Sさんが投資したプロジェクトもそのプロジェクト内容そのものは良好だったものの、誰も予想しない社内トラブルが発生し、そのままプロジェクトを立ち上げた会社そのものが解散してしまったのでした。

Sさんからご依頼を頂いた時は必要に迫られて管理会社変更を検討しておられ、同時に将来の出口戦略を立て直そうとされているタイミングでした。

この時に弊社にご依頼を頂いた際に一つには幸運だったのは、その物件が立地する場所はテキサス州の中部だったことです。

当地にはオースティン市場を中心に

• 商業物件
• 住居物件

の双方を取り扱える弊社のパートナーがおり、彼女が現場を見て確認することが可能だったことです。

弊社の方で出口戦略をサポートする時、その条件は

「現地に信頼できるパートナーがいること」

になります。

仮に現地に付き合いのあるパートナーがいない場合は私(佐藤)が所属する全米最大手の不動産会社、ケラーウィリアムズの全米ネットワークから評判の良い現地リアルターを探すところから開始しますが、Sさんのケースでは阿吽の呼吸で動けるパートナーがいたことが幸いでした。

それから物件管理体制を何とか落ち着け、後にSさんは複数物件を売却する決断をされましたが、物件売却の過程で大きな壁にぶつかることになります。

先のプロジェクト会社が倒産してしまったことで、知らないうちに購入した全ての物件に抵当がかけられていたことが発覚したのです。

Sさんのケースについて、明日に続けます。