在庫日数のパターンから読み取る

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日はredfinの統計を元に、全米の各主要都市の物件価格の変化を見ていきました。

かくのごとくグラフの動きを見るとよく分かりますが、アメリカ不動産市場の動きは実に分かりやすく一定の周期で変化していくことになります。

そこでグラフを見る中で

「資産バブル後にもアメリカ不動産価格の周期性は保たれている」

ことは明らかです。

大暴落を定義する上では2つのパターンがあり、一つは

「価格が15%下落している（暴落のレベル）」

等、ある数値を暴落のレベルとして定義づける方法。

もう一つは

「周期性を失いコントロール不能」

となり、まさに人為的な捜査ではどうにもならない周期性を無視した暴落に動きを取るものです。

2008年以降の大暴落の時期にはこれら2つを満たしていますが、その一方で今回は少なくとも今の時点ではこのどちらの条件も満たしていないことになります。

その意味では言葉として定義すると、

「実質ゼロ金利政策の後に、アメリカ不動産の大暴落は発生しなかった」

と言ってもよさそうです。

少なくとも

「2019年までの価格、或いはそれ以下に大きく下落する」

とプチ暴落の様相を呈するのであれば、昨日見たようなグラフの変化（価格の大きな戻り）は起こってくることはありません。

そうするとひとまず金融引き締めによる金利上昇の動きを受けても暴落の発生はなかったことは、アメリカ不動産以上の底の固さは証明されたことになります。

言い換えると、少し前までは

「資産バブルの動きの中でアメリカ不動産価格は異常値にある」

「最低でも20%は高く評価されている」

と言われる向きがありましたが、ここまでで分かるのは

「過剰な評価に市場が追い付いてきた」

と言えるのかもしれません。

このことが果たして健全であるかどうかはまた別の話になるかと思いますが、少なくとも資産バブル以前の価格に大きく引き戻される要素は今のところは見えなさそうです。

これらの動きを昨日までに見た

• モーゲージ金利の変化
• 物件価格の変化

をもって見立てていますが、結論としてはこの2023年は

「昨年ほどのレベルには価格は伸び切らずに終わる」

と予想します。

この裏付けを在庫の変化をもって見ていきましょう。

在庫から見る傾向の変化

上のグラフはredfinの統計による在庫の変化です。

ぱっと見で分かりにくいですが、上から

水色 … 2023年の変化’

黒色 … 2022年の変化

橙色色 … 2021年の変化

となっています。

上の三本の線はそれぞれ

「在庫物件が市場に出ていた日数」

を表しており、下の三本の線はそれぞれ

「昨年比でどれくらいの変化があったか」

を示すものです。

まず全体の動きとして上の三本から見ていくと

パンデミックの最中であった

2021年～2022年

の動きから2023年は大きく変化していることが分かります。

橙色が示す2021年は2020年の流れを引き継ぎ、在庫日数は大きく減少。

すなわち物件が次々と売れる様相がまだ続いていたことが分かります。

黒色の2022年は年明けはその流れを引き継ぎ、前年に輪をかけて在庫日数が減少していたようです。

ところが2022年半ばには立場が逆転し、在庫に日数が増え始めています。

この動きは間違いなく金利上昇によるもので、上昇し始めた金利を受けて購入の動きが鈍くなったわけです。

その動きは2023年へと引き継がれ、見ての通り過去2年の中では本年2023年が最も在庫日数が多いことが分かります。

ちなみに上のグラフはあくまでも全米平均であり、私(佐藤)が投資家の方々を日々ご案内する市場においては良質な物件はこの平均的な在庫日数には全く比例していません。

けれども投資対象となる地域市場を抜きに全米の市場平均で見るのであれば、確かに在庫日数は増加しつつあり、すなわち売りが鈍くなる傾向が見えているのです。

売りが鈍る中で価格は伸び切らない

そこで昨日にお伝えした本年末までの予想として

「価格は昨年のレベルには戻らない」

「これ以上価格の急上昇は起こり得ない」

と考える理由はこの在庫日数の変化にあります。

あくまでも全米平均の話ではありますが、

「暴落は起こらない」

「けれども価格は昨年以上の推移にはならない」

このことはハッキリしているのです。

そして下の三本に目をやると、そのことがより一層鮮明に分かります。

これら三本は昨年比で見た変化ですが、

2021年 … 2020年よりも在庫日数が短くなる

2022年 … 昨年比でマイナスからプラスに転じる（在庫日数が伸び始めた）

2023年 … 昨年比で大きくプラスに転じ、けれども差が縮み始める

という動きを示しています。

すなわち本年2023年は在庫日数の差が昨年比でほとんどなくなり始めていますから、ここからの予想としては上の三本で改めてみると2023年の水色は2022年の黒色に重なってくることが予想されるのです。

結果として在庫日数そのものは年末までに昨年のレベルに戻ることが予想され、この動きを見てもやはり

「ここから年末にかけて物件価格は伸び切らない」

という見立てがつくことになります。

さらにその先、2024年には

「価格は伸び始める」

と予想しますが、それは年末までの金利据え置きの影響がより明確になってから、改めてその時の数字で検証していきましょう。