エクイティ投資の本質 – ゼネラル・パートナーの目線では

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産版エクイティ投資についてお伝えしています。

一般的にはアメリカ不動産でいうエクイティ投資とは

「物件開発の頭金に出資して権利の一部を所有する投資」

です。

ここは共同出資の意味と全く同じで、株式のように自分が出資した分だけその利益を受け取ることが出来ます。

昨日は登場人物として

General Partner（GP、ゼネラル・パートナー）

Limited Partner（LP、リミテッド・パートナー）

の2者の定義について触れましたが、エクイティ投資という場合は普通は後者のリミテッド・パートナーのことを指し、すなわち自分自身はお金を出資する立場のみで、自分投じた金額以上の責任は発生しないというのが基本ルールになります。

この点はゼネラル・パートナーだろうがリミテッド・パートナーだろうが出資するお金に重みの違いは全くなく、けれども後述する

「運用の成果に対する貢献度の違い」

により、受け取るリターンに差は出てきます。

より厳密には契約内容によってリターンの受け取り方はルールが違ってきますのでよく確認が必要ですが、基本的なリターンの割合はファンド運用に対する貢献度によってきますのです。

その受け取るリターンに対する取り決めは全て契約書に落とし込まれているはずですから、エクイティ投資への出資を検討する場合は契約書内容の中でも受け取るリターンについての記載にはよく目を通しましょう。

ゼネラル・パートナーとリミテッド・パートナーではファンド運用への貢献度に大きく違いがあるとは言え、リミテッド・パートナーとして受け取るリターンがあまりにも出資額に対して割に合わない、ということであれば手を出すべきではないエクイティ投資案件だということになります。

かくして通常はゼネラル・パートナーとリミテッド・パートナーの二者が存在することになりますが、そもそもなぜこのような二者に分かれることになるのでしょうか。

このことを理解する上ではゼネラル・パートナーとリミテッド・パートナーの利点と欠点を比較することが役立ちます。

ここでは両者を比較することで全体像からより深くエクイティ投資を理解し、いつか自分がエクイティ投資に出資する可能性を踏まえてエクイティ投資そのものの本質を捉えておきましょう。

General Partner（GP、ゼネラル・パートナー）の目線

ゼネラル・パートナーの利点：

大きな利益

ゼネラル・パートナーはいわゆる発起人ですが、その動機は当然ながら高いリターンです。

その投資が成功した場合ゼネラル・パートナーは大きなリターンを得られる可能性があります。

しかも投資する資金は自分のみならずリミテッド・パートナーからの資金も合算されますから、いわゆる

「他人様の資金で大きなリターンを期待出来る」

ことになるわけですから、そこにゼネラル・パートナーとして立ち上げる強いインセンティブが出てきます。

意思決定の自由度

そしてゼネラル・パートナーこそがそのファンドの運用と管理について決定権を持っています。

ゼネラル・パートナーは自分たちのビジョンと経験を元に戦略を立て、決断を下すわけです。

リミテッド・パートナーは資金を出資するだけの立場であり、運用と管理には全く口を出せない立場です。

言い換えるとゼネラル・パートナーはリミテッド・パートナーから一部出資してもらいながらも、自分たちの運用と管理についてリミテッド・パートナーから影響を受けることはないのです。

結果としてゼネラル・パートナーは自己資金のみならず、それ以上のほとんどの必要資金をゼネラル・パートナーから集めながら、最後には大きなリターンを期待出来ることになります。

ゼネラル・パートナーの欠点：

リスクの高さ

その一方で、ゼネラル・パートナーは投資が失敗した場合にその負債の責任を負うことがあります。

ということはその案件の規模が大きく、必要な出資額が高ければ高いほど経済的なリスクが高まることになります。

例えばある案件で総額50ミリオンが必要となった場合、

頭金：20ミリオン（ゼネラル・パートナーとリミテッド・パートナーの出資合計）

借金：30ミリオン（金融機関からの借入）

であれば、もしも失敗した場合ゼネラル・パートナーは金融機関から借り入れた30ミリオンに対して責任がある一方で、リミテッド・パートナーには金融機関への責任はまったくないのです。

時間とエネルギー

そしてゼネラル・パートナーとはその案件の発起人ですから、当然ながらそこには相当な時間とエネルギーを費やす必要があります。

単純に考えても

• 案件の立案と戦略の作成
• 弁護士の雇用
• 資金集めのマーケティング
• 運用期間の管理

等、プロジェクトを開始するまでの事前準備はもちろんのこと、運用開始後にもいよいよ時間とエネルギーを注がねばならないのです。

もちろんこのような労力を費やせばこそ成功した暁には大きなリターンが期待できるわけですが、プロジェクトが終了となるエグジットまでには相当な時間とエネルギーが必要となるものです。

エクイティ投資の本質について、今度はリミテッド・パートナーであることの利点と欠点から考察してみましょう。

明日に続けます。