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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
賃貸物件を新築で建てるパターンについてお伝えしています。
私(佐藤)が所有するポートフォリオの中である地域市場のコンドミニアム物件があります。
この地域は従来キャッシュフロー市場の様相を呈しており、安定したキャッシュフローを実現し易い地域でした。
おしなべて、いずれの州のどの都市でもダウンタウンと呼ばれるエリアのど真ん中はそれほど治安が良くない傾向があります。
その地域の政治機能としては中心のエリアであったとしても、その政治機能の中心部周辺は案外治安が良くないものです。
このコンドミニアム物件はダウンタウンから程よく離れ、その環境は良く公立学校も高水準。
地域市場を視察に訪れる際は
「この地域は何かまずい雰囲気が。。」
「ああ、ここは全然大丈夫」
「この地域は抜群！」
そんな肌身で感じる雰囲気も大切ですが、その地域は正に
「ああ、ここは全然大丈夫」
かつ
「もう少し発展していくだろうな」
と思えた地域でした。
案の定、それからもパンデミック下においてもかなり安定した需要が続き現在に至ります。
そして元々はキャッシュフロー市場の性格を持っていた同市場ですが、にわか近年の元気さからその性格が
ハイブリッド市場（キャピタルゲイン市場とキャッシュフロー市場の中間）
に代わりつつあるようです。
およそ利益追求とリスクマネジメントの双方を求める時、市場の性格としてはこのハイブリッド市場が最も攻守のバランスが取れていると思います。
結論だけをいえば、アメリカ不動産をして最も資産を積み増すことが出来る可能性が高いのはキャピタルゲイン市場です。
けれども大きなキャピタルゲインは期待できずとも、毎月・毎年の運用の安定を図りたいのであればキャッシュフローが向いています。
そしてその双方の性格をバランスよく持ち合わせるのがハイブリッド市場ということになります。
本シリーズで紹介する
「賃貸物件を自分で建てる」
というパターンでは
⇒ 建設にかかった費用をしっかりと回収しなくてはならない
⇒ 完成直後の運用を安定させなければならない
そのバランス取りが必要な上では、ハイブリッド市場が最も適しているという答えになります。
そしてたった今の全米の市場を俯瞰する時、この新築の賃貸物件建築を進めるのに有利と思える市場は
Columbia, South Carolina（サウスカロライナ州コロンビア市）
Rockport, Indiana（インディアナ州ロックポート市）
San Antonio, Texas（テキサス州サンアントニオ市）
Huntsville, Alabama（アラバマ州ハンツビル市）
Lehigh Acres, Florida（フロリダ州リーハイ・エーカーズ市）
です。
最初のサウスカロライナ州コロンビアを見てみましょう。
Columbia, South Carolina（サウスカロライナ州コロンビア市）
サウスカロライナ州コロンビア市は同州の州都です。
不動産投資家にとっては知る人ぞ知る、典型的なキャッシュフロー市場でした。
同地はサウスカロライナ大学の所在地でもあり、教授や学生にとっても住環境が必要となるために不動産需要が事欠かない、投資に適した地域でもあります。
コロンビアの人口は約138,000人。
2018年以降、パンデミックの時期を含めて同市の人口は2.07%増加しており、この伸び率は米国の平均とほぼ同じです。
州でもあるコロンビアは大都市とみなされていますが、実は同地の住居用物件の中央価格は$265,000と1平方フィートあたりの約$145で、比較的手頃な価格で物件と建てられる地域なのです。
また家賃に特化して見ると、2021年7月の1ベッドルームのアパートや家の平均価格は$850未満でした。
これは2年後の平均賃料はなんと$1,132となっており、同地に賃貸物件を所有している投資家は高いキャッシュフローを実現しています。
そしてここがポイントですが、同市の物件価値は過去5年間で約70%も上昇しました。
その価値が上昇した最大の一因は在庫が大幅に減少したことです。
2022年12月には市場に5,800件以上の家が出ていたものの、2018年から2022年の終わりまで1か月あたりの在庫は5,500件未満になったことはありませんでした。
けれども本年4月時点では市場にはわずか1,954件のFor sale物件のみ。
このような
⇒ 建築コストが比較的安い
⇒ 賃料が上がっている
⇒ 在庫が極端なまでに少ない
という地域では新築の賃貸物件は非常に成功し易いと言えるのです。
また地元住人の経済力に影響する要因として2023年5月のコロンビアの失業率は2.50%でした。
同地の失業率は全国平均を大幅に下回っていることになりますが、これは
Amazon（アマゾン）
Walmart（ウォルマート）
Blue Cross Blue Shield（ブルークロス・ブルーシールド）
等の大企業が腰を据えている要因が高いことが挙げられます。
かくして同地は失業率が非常に低く、在庫の枯渇から住宅価格が上昇し続けるハイブリッド市場の様相を呈しているのです。
明日に続けます。
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