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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「アメリカ不動産価格はここ近年、上昇し過ぎたのではないか？」
「けれどもパンデミック騒ぎが収束しても価格は思ったほど落ちてこない」
「この状況をどう捉えるべきでしょうか？」
そんなご質問を頂くことが度々あります。
大局的にいえば、私(佐藤)個人的には
「いっても、現代の金融資本主義では米ドルが強い」
と考えています。
近代史を振り返るときに基軸通貨なるものはおよそ
90 ～ 100年
あたりのスパンで交代が起こってきたことは事実です。
1944年7月に開催されたブレトン・ウッズ協定をもって、それまで世界の基軸通貨であったイギリスのポンドから、アメリカの米ドルが「金1オンスを35USドル」として世界の基軸通貨となりました。
栄枯盛衰の原理は人類史にハッキリと垣間見ることが出来、過去いずれの時代に存在した帝国も永続した試しはありません。
通過を握る国が世界経済の中心となるというのであれば今は米ドルを握るアメリカの順番ですが、歴史を知る私たちは、米ドルが世界の基軸通貨でなくなる日が来ることは知っているのです。
過去の歴史に習うスパンからするとその時は近づきつつあると言えるのかもしれませんが、
「次はどの国の通貨が基軸になるのか」
或いは
「貨幣制度そのものがデジタル式に完全移行するのか」
等、その近未来に私たちが見る大変化は誰にも予想が尽きません。
それでもたった今言えることは、
歴史に学ぶパターン
現在の地政学状況
米国経済の現状
を見る限り、基軸通貨としての米ドルがここ数年で倒れる可能性は極めて低いのではないでしょうか。
その上で
「アメリカ不動産価格はここ近年、上昇し過ぎたのではないか？」
このことは紛れもない事実です。
その上で過度な供給不足により価格が上昇していることも事実。
この点の詳細は明日に譲りますが、この時期だからこそ
「賃貸物件を自前で建てる」
という選択肢は大いに検討の余地があります。
その立地としてはキャピタルゲイン気質とキャッシュフロー気質を併せ持つハイブリッド市場が適切であり、今回はハイブリッド市場の例として
Columbia, South Carolina（サウスカロライナ州コロンビア市）
Rockport, Indiana（インディアナ州ロックポート市）
San Antonio, Texas（テキサス州サンアントニオ市）
Huntsville, Alabama（アラバマ州ハンツビル市）
Lehigh Acres, Florida（フロリダ州リーハイ・エーカーズ市）
を上げ、各地域市場を俯瞰しています。
今日は3番目の
San Antonio, Texas（テキサス州サンアントニオ市）
を見ていきましょう。
San Antonio, Texas（テキサス州サンアントニオ市）
テキサス州サンアントニオ市については当ブログでも度々言及していますが、同市はテキサス大学サンアントニオ校や多くの魅力的な観光スポットがある非常に人気のある都市です。
アメリカでも濃厚な歴史をもつ観光地の1つであり、観光収入は同市の大きな収入源の1つとなっています。
そして歴史そのものは長いサンアントニオ市ですが、「引っ越し先」としての人気は比較的新しいため、不動産投資家としてはその物件価値昇を通じて高いリターンを期待できる街です。
現時点でサンアントニオ市の人口は約148万人。
過去5年間の人口成長率は5.64％と、全国の人口成長率の2.36％を大きく上回っています。
新築建築に限らず、不動産投資を実行する上では、そのロケーションとしては高い人口成長率を持つ場所を選ぶことは大切です。
そしてサンアントニオ市の一戸建て住宅の中央価格は約315,000ドルなっており、この価格は他の大都市圏の物件価格と比較してもかなり手頃な価格です。
今でも手頃感を感じる価格にもかかわらず5年前の2018年7月には平均で225,000ドルであり、過去5年間で価格は40％増加していることになります。
全国平均よりも優れた成績を残しており、まさにキャピタルゲイン市場の色を目立たせてきているのです。
その一方でサンアントニオ市では今現在約10,000軒の物件が市場に出ており、これは2022年2月以来の最低在庫の水準となります。
失業率は2023年5月時点で3.8％と比較的低く、
AT&T（アメリカの通信・メディア関連の企業）
Rackspace Technology（クラウドコンピューティングのソリューションを提供する企業）
USAA（金融サービスグループ）
など、多くの企業がサンアントニオに腰を据えています。
そんなサンアントニオ市で家を建てる場合、2023年4月時点での平均建築費は1平方フィートあたり約177ドルとなっており他の米国の都市と比較してそれほど高価ではありません。
注意点としては、テキサス州はおしなべて固定資産税率は高い地域です。
そのためサンアントニオ市のようにキャッシュフローが狙える市場であったとしても、
新築完成後のキャッシュフローレベルの見立て
将来のキャピタルゲインの見立て
この双方をよく精査してプロジェクトに臨む必要があると思います。
明日に続けます。
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