何がキャップレートを上昇させるのか？ ～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

マルチファミリー物件価格の変化を深堀してキャップレートに注目しています。

アメリカ不動産において

Cap Rate = Capitalization rate（還元利回り）

という指標は文字通り、投資対象からの利回りを数値化したものです。

その公式は

Cap Rate(キャップレート) = NOI(純収入) / Price(商業物件価格)

ですから、言葉にすると

「この物件を購入すると、物件価値の〇%が一年間の純収入と見込まれる」

ということになります。

ここで注意しておきたいのは、軸となるのは「物件価値」であって「投じる自己資金」ではない、ということです。

単純に考えても物件を購入する際は

⇒ 全て現金支払う

⇒ 頭金のみ出して残りは融資を受ける

の二通りがあります。

例えば$1,000,000の商業物件を購入する、という時に

現金で$1,000,000を支払う

頭金を$400,000で残り$600,000は融資を受ける

という二通りが出てくるわけです。

けれどもミリオン単位を現金で支払うパターンはそうはなく、仮に可能だったとしても投資事業としてはあえて健全な借金をすることが正解です。

その為一定の価値があるとされる商業物件は借金と共に購入されるのが通常であり、キャップレートという指標は自分の投資額ではなく

「この物件からは年間に$〇〇〇〇の純収入が期待できる」

とざっくりとしたリターンの期待値を推し量れることになります。

そしてこのキャップレートは本来商業物件に対するリターンを推し量る指標であり、一戸建てのような小さい物件の指標ではありませんでした。

かつその地域にはその地域の同類物件のキャップレートが存在し、当地のキャップレートに詳しいはずの地元リアルターから情報をもらうことで投資判断の1つとしてきたのです。

たった今のアメリカ不動産市場では平均キャップレートが上昇しつつあるとの統計ですが、このことは商業物件オーナーの目線では

「物件価値が下がりつつある」

という深刻な状況です。

そこでそもそも論として、このキャップレートはどのように変化していくのでしょうか。

今日はとりわけ、キャップレートが上昇する要因となる理由をいくつかを見ていきましょう。

キャップレートが上昇する要因

金利の変動

アメリカの連邦準備制度（FED）が金利を上げる時、経済活動で顕著に見えてくる変化に「資金調達コストの上昇」があります。

アメリカ不動産市場にとってもFEDによる政策金利の操作は甚大な影響を受ける要因です。

すなわち政策金利が上昇する時、間接的にはモーゲージ金利が上昇していくことはほぼ避けられず、すなわち物件購入において融資を受けるにしても金利が高いということは投資パフォーマンスが低くなることを意味します。

とりわけ商業物件の場合はかなりの融資額が動くことになり、それに応じて支払う利息も高くなりますから、投資家としてはより高いリターンを目指さなくてはなりません。

結果として、商業物件を購入する時の交渉において価格を下げるプレッシャーが大きく働くこととなり、

Cap Rate(キャップレート) = NOI(純収入) / Price(商業物件価格)

この分母が下がることで、キャップレートが上昇することとなります。

市場の供給と需要

市場において商業物件の供給が多く需要が低い場合、この状況下では供給過多となりますから、ただでさえ売却に時間がかかる商業物件は市場に長期間残る傾向が出てきます。

すなわちなかなか売れない場合は物件オーナーは物件価格の値下げを強いられることとなり、

Cap Rate(キャップレート) = NOI(純収入) / Price(商業物件価格)

この分母が下がって、キャップレートが上昇するわけです。

そして反対に物件の供給が少なく需要が高い場合、この時は物件価格が上昇していきますから、キャップレートは下がる傾向が出てきます。

リスクの変動

ここもまた物件オーナーにしてみれば不可抗力とも言える部分ですが、

• 物件の立地
• 物件の種類
• 地域の経済状況

等により、投資リスクが変化する場合があります。

例えば人の手に負えない典型例として、気候の変化も挙げられます。

「この辺りは昔はハリケーンの影響はほとんどなかった」

「けれども近年はハリケーン被害が甚だしい」

「これはおそらくハリケーン被害が常態化している」

という場合は

「この地域への投資はリスクが高くなった」

ということになりますから、投資家はそのリスクに見合ったリターンを求める為に物件オーナーに事実を元にリスク増加を伝え値下げを要求し、

Cap Rate(キャップレート) = NOI(純収入) / Price(商業物件価格)

この式の分母が下がることでキャップレートが上昇するのです。

物件の築年

一般的に新しい物件や良好な状態の物件は古い物件に比べるとメンテナンス費用がかからない傾向があります。

かつ物件が新しくモダンであるほど、家賃も高く取れる可能性があります。

すなわちNOI(純収入)の要素としては

収入 ⇒ 高い

支出 ⇒ 低い

という傾向でNOI(純収入)が大きく期待できるはずですから、この場合は当然物件オーナーの方が強く、

「いや、そんな安値では譲れない」

と強気な姿勢が作用して物件価格が高くなる傾向があり、結果として古い物件よりも低いキャップレートで取引されることが多くなるのです。

反対に比較的古い商業物件が多い地域では買い手は少なくなりますから物件価値は下がり、キャップレートが上昇しがちになるのです。

キャップレートが上昇する理由において、明日に続けます。